Diez ideas para solucionar el problema de la vivienda en España

La vivienda sigue siendo la principal preocupación de la sociedad española. Por ello, el informe Diagnóstico y propuestas para resolver el problema de la vivienda en España del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) recoge un decálogo de ideas para actuar sin desatender aspectos esenciales relacionados con la habitabilidad y la calidad arquitectónica necesarias para garantizar la dignidad y la calidad de vida de las personas.

Al igual que ya hicieron en mayo de 2025 APCEspaña, CNC, CSCAE y CGATE al elaborar un decálogo para abordar la crisis de la vivienda en España, el CSCAE propone las siguientes iniciativas.

1 Pacto de Estado de Vivienda

Con carácter urgente, se plantea la necesidad de un Pacto de Estado de Vivienda que nazca del consenso entre los principales partidos de gobierno; que esté coordinado con las comunidades autónomas y que cuente con suficiente dotación presupuestaria para hacer efectivo este derecho universal, que la Constitución Española recoge en su artículo 47.

2 Monitorización real y estable en el tiempo de la situación de la vivienda

También para su aplicación inmediata, se propone una monitorización real y estable en el tiempo de la situación de la vivienda. Con sistemas organizados territorialmente y una coordinación estatal, se señala la importancia de que en estos estén integrados por los diferentes agentes del sector. 

Esto, según el documento, “ayudaría a resolver la actual crisis de la vivienda, a mantener el mercado estable y a anticipar medidas para evitar futuras crisis, implantando soluciones que corrijan las desviaciones del mercado de vivienda nueva y existente, en las distintas modalidades de vivienda libre, protegida y en alquiler”.

3 Reequilibrio del territorio 

Para el Grupo de Trabajo de Vivienda del CSCAE, resulta esencial reequilibrar el territorio, invirtiendo los flujos migratorios actuales, ya que la actual concentración de la población en las grandes ciudades es parte del desajuste que existe entre la oferta y la demanda de vivienda y, además, esto incide, de forma negativa, en la calidad de vida de las personas. 

Mientras se despueblan las zonas rurales, los territorios receptores de dicha migración masiva acusan un agotamiento de los recursos naturales, una concentración de la contaminación atmosférica y el temido efecto “isla de calor”, así como problemas relacionados con la movilidad y de segregación social. 

Frente a modelos de crecimiento infinito de las grandes ciudades que no se consideran sostenibles, “se necesitan políticas estatales y autonómicas que reequilibren el territorio, apostando, de forma decidida, por las ciudades medias, que, por sí mismas, no pueden atraer recursos en los sistemas de decisión establecidos de concurrencia competitiva”. Para ello, se aboga por invertir en la regeneración urbana, social y económica de estas ciudades medias, lo que, de forma indefectible, implica fortalecer la ordenación territorial de las zonas rurales y fomentar la diversificación económica del territorio.

4 Planificación urbana y la liberación de suelo 

En esta línea, la planificación urbana y la liberación de suelo adquieren suma importancia. Según los/as expertos/as del Grupo de Trabajo de Vivienda del CSCAE, son necesarios nuevos instrumentos de planeamiento y gestión más flexibles, con modelos territoriales definidos a largo plazo y la creación de estructuras supramunicipales que resuelvan las limitaciones de los ayuntamientos pequeños. Igualmente, consideran fundamental fomentar las Agendas Urbanas para un desarrollo urbano sostenible.

5 Agilización administrativa

Reducir los plazos de tramitación de las licencias de obra y otras autorizaciones es una forma rápida de acelerar la construcción de viviendas y evitar los sobrecostes que conlleva el incumplimiento de la Ley. Para ello, se identifican dos tipos de medidas que pueden implantarse a corto plazo para atajar la situación:

• Modificaciones legislativas con el fin de flexibilizar, simplificar y reducir la carga normativa innecesaria, con una revisión urgente de los informes sectoriales y una mejor definición del contenido y alcance del informe técnico preceptivo para la tramitación de licencias.
• Dotar de recursos técnicos y humanos a las Administraciones Públicas. “La Administración Pública debe y puede funcionar adecuadamente para garantizar la igualdad de oportunidades de las personas”, subraya el documento, en el que se advierte de que la externalización de funciones, como las Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECUs) o las declaraciones responsables, no solo no resuelven las causas del “ineficaz funcionamiento de las AAPP”, sino que generan nuevos problemas.

6 Aumento del parque de vivienda protegida. 

Para ello, sería necesario una mayor inversión pública, estimular la colaboración con el sector privado, eliminar la posibilidad de descalificación de las viviendas, como ha ocurrido en el pasado, controlar las transmisiones de propiedad y acercar el módulo de vivienda protegida al precio actual de la construcción, entre otras medidas.

7 Incremento de la vivienda libre 

Aumentar la oferta de vivienda libre tanto de obra nueva como con la rehabilitación de las ya existentes en aquellos casos en los que estén vacías o infrautilizadas. La construcción de vivienda nueva requiere, según el documento, disponibilidad de suelo finalista y una mejor financiación y fiscalidad, mientras que, para la puesta en el mercado de vivienda vacía en el corto plazo, se consideran precisas campañas de sensibilización, estructuras sociales y públicas de apoyo y ayudas directas a la rehabilitación.

8 Reducción del precio de la vivienda, tanto en venta como en alquiler. 

Estos precios están directamente relacionados con el coste de la promoción, la rehabilitación y el impacto de los pisos turísticos. Como soluciones posibles, se propone:

• Una mejor fiscalidad y financiación a la promoción de viviendas.
• Agilización de los trámites administrativos.
• Generar confianza tanto para inquilinos/as como para propietarios/as, reforzando la seguridad jurídica de ambas partes.
• Ayudas directas al alquiler y una mejor fiscalidad.
• Grabar y limitar la vivienda turística.

9 Modificaciones legislativas (estatales y autonómicas) a corto plazo. 

Dejando claro que tienen que responder a una política de consenso reflejada en el necesario Pacto de Estado de Vivienda, se proponen tres tipos:

• Modificaciones legislativas para aflorar la vivienda existente vacía y para construir nuevas viviendas en suelo finalista.
• Modificaciones legislativas para agilizar la tramitación de licencias y de otros permisos necesarios para la construcción y la rehabilitación.
• Una nueva Ley del Suelo. Un nuevo marco regulatorio en planeamiento y gestión urbanística permitiría crear instrumentos más flexibles y de tramitación más ágil para responder mejor a las necesidades de la sociedad española del siglo XXI.

10 Medidas a corto, medio y largo plazo combinadas

Entre las diez ideas estratégicas que recoge el informe de Diagnóstico y propuestas para resolver el problema de la vivienda en España del CSCAE, adquiere una importancia capital el reconocimiento de que, para sacar al mercado el mayor número de viviendas, son precisas medidas a corto, medio y largo plazo que, además, hay que aplicar de forma combinada, teniendo en cuenta que las soluciones para cada territorio requieren de un análisis previo sobre la situación del mercado de la vivienda y la estructura demográfica, social y económica de cada territorio. Como también ha alertado la Comisión Especial de Vivienda de la Unión Europea, no todas las medidas son adecuadas para todos los territorios.

Más allá de que la aprobación de un Pacto de Estado y la monitorización del mercado de la vivienda se consideran medidas indispensables que se deben implantar a corto plazo y mantener en el tiempo, se plantean:

Iniciativas a corto plazo:

• Establecer un marco regulatorio que:
  • Impulse la puesta en el mercado de las viviendas vacías, generando seguridad jurídica en el sector del alquiler.
  • Endurezca la regulación de la vivienda turística.
  • Flexibilice la regulación de la vivienda protegida para que sea más realista y acorde con las nuevas tipologías de hogares.
  • Ponga en marcha medidas fiscales, ayudas directas y financiación que fomenten la rehabilitación, la salida al mercado de vivienda existente, vacía o infrautilizada, que favorezcan la reducción de precios y, gracias a todo ello, aumente la promoción de vivienda pública y privada.
• La agilización de trámites administrativos, que pasa por:
  • Simplificar normativa con especial atención y urgencia a una nueva regulación de los informes sectoriales.
  • Mejorar la definición del contenido de los informes técnicos preceptivos en los trámites de gestión de licencias de obras.
  • Mejorar la capacidad de gestión de la Administración mediante un correcto sobredimensionamiento de sus recursos.
• Poner en marcha planes de rehabilitación y regeneración de barrios.

Propuestas a medio plazo:

• Todas aquellas medidas que permitan procesos de colaboración público-privada para la construcción de viviendas en alquiler con algún régimen de protección.
• Priorizar la construcción del suelo finalista existente frente a los nuevos desarrollos.
• Promover los concursos de proyectos para la construcción de vivienda pública que favorezcan la innovación en los formatos de vivienda para atender las necesidades de los nuevos hogares, garantizando la calidad de la arquitectura como base del interés general.
• Medidas de dignificación del sector de la construcción que favorezcan la captación y capacitación de trabajadores y atracción de nuevo talento, tanto en la industrialización del sector como para la preservación de oficios tradicionales, para evitar que se pierda el trasvase de conocimiento. Todas ellas habría que mantenerlas en el tiempo.

A largo plazo:

• Medidas que reequilibren el territorio para invertir la actual tendencia de migración masiva hacia las grandes ciudades, apostando por las ciudades medias. Supone invertir en su regeneración urbana, social y económica, en la diversificación económica del territorio y el fortalecimiento de la ordenación territorial de las zonas rurales.
• Todos aquellos cambios legislativos que permitan desarrollar una planificación más flexible y mejor adaptada a la rapidez con la que se suceden los cambios.
• Desarrollo del planeamiento y la gestión urbanística necesaria para la liberación de nuevo suelo.
• Todas las medidas implantadas para el fomento de la industrialización del sector que favorezcan la calidad de la arquitectura y su excelencia.