Los precios residenciales repuntan ligeramente en el segundo trimestre dentro de un entorno de estabilización. La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del segundo trimestre sitúa en un 0,5% trimestral el incremento del valor medio de la vivienda nueva y usada en España, frente al 0,1% registrado en el trimestre anterior. El crecimiento en términos interanuales se mantiene en tasas moderadas en el 3,1%.
Frente al escenario generalizado de desaceleración, Madrid capital y ciertas ciudades costeras, como Santa Cruz de Tenerife, Santander, Palma de Mallorca, Alicante y Málaga, mantienen el dinamismo.
Según el indicador de esfuerzo teórico de compra de Tinsa, en 13 capitales se supera el nivel de esfuerzo del 35% considerado razonable para adquirir una vivienda y en cuatro de ellas la ratio supera el 50%.
“Los precios residenciales han vuelto a registrar tasas de crecimiento moderadas en la mayoría de las zonas, con crecimientos más intensos en los municipios con mayor componente turístico, donde la demanda local de primera residencia compite por el espacio con la demanda vacacional. La tendencia general nacional continúa enmarcándose en un entorno de estabilización”, apunta Cristian Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.
El precio medio de la vivienda en España se ha revalorizado un 39,3% desde los mínimos de 2015 y se mantiene un 17,8% por debajo de los máximos de 2007
El dato de variación interanual (3,1%) confirma la desaceleración progresiva del mercado residencial en los últimos trimestres, tras el +3,3 % interanual del primer trimestre de 2024, el 4,1% del cuarto trimestre de 2023 y el 5 % del tercer trimestre de 2023.
El precio medio de la vivienda en España se ha revalorizado un 39,3% desde los mínimos de 2015 y se mantiene un 17,8% por debajo de los máximos de 2007. En Islas Baleares y en su capital, Palma de Mallorca, los precios han superado la cota alcanzada durante el ‘boom’ inmobiliario en un 9,5 % y un 6,6 %, respectivamente. La ciudad de Málaga se aproxima a su máximo histórico (-1,4 %).
“Aunque el nivel de los tipos de interés continúa siendo alto y se espera que se mantenga en tasas elevadas durante el año, su moderación gradual comienza a favorecer el acceso al crédito hipotecario”, apunta Cristina Arias. “Por un lado, la demanda de crédito se incrementa al resultar más asequible y, por otro, la concesión de crédito se amplía al percibirse menor riesgo de impago”.
La directora del Servicio de Estudios señala que el lento avance de los visados de obra nueva favorece la persistencia de tensionamientos de precios en las zonas de concentración de la demanda, principalmente polos de empleo y ciudades con alto componente turístico, donde el nivel de esfuerzo se sitúa considerablemente por encima de los niveles razonables.
Comunidades autónomas
Los mayores crecimientos trimestrales, entre el 3,4% y el 1,5%, se observan en Cantabria (3,4%), Murcia (2,7%), Canarias (2,5%), Baleares (1,8%), La Rioja (1,7%) y Comunidad Valenciana (1,5%). Solo una región (Extremadura) muestra en el segundo trimestre valores inferiores a los del trimestre anterior (-2,7 %).
En términos interanuales, los mayores incrementos en el precio de la vivienda se registran en Baleares (+8,3 %), La Rioja e Islas Canarias (+6,7 % en ambos casos). También en Comunidad Valenciana y Cantabria se encarecieron por encima del 6 % en el último año. Por su parte, Madrid (+2,2 %) y Cataluña (2,9 %) vuelven a registrar cifras moderadas.
Islas Baleares es la única comunidad autónoma donde la vivienda ha superado los máximos del periodo 2007/2008: el valor medio está un 9,5 % por encima. La Comunidad de Madrid, la región que más se acerca al valor alcanzado durante el boom inmobiliario, está un 8,3 % por debajo.
Desde el ámbito provincial, aumenta el número de provincias que registran variaciones trimestrales prácticamente planas, en el entorno del +/-1%, pasando de las 22 del primer trimestre a las 29 del trimestre actual.
Entre las provincias que presentan un dinamismo mayor se encuentran un número relevante de provincias costeras: Santa Cruz de Tenerife (+4,9%), Cantabria (3,4%), Alicante (3,3%), Murcia (2,7%), Málaga (2,5%), Pontevedra (2,3%), Girona (1,9%), Tarragona (1,9%), Las Palmas (1,8%), Baleares (1,8%) y Castellón (1,7%).
Los polos de empleo que representan las provincias de Madrid y Barcelona aceleran en tasa trimestral (+1,4 % y +0,5%, respectivamente) tras los retrocesos del trimestre anterior, pero continúa desacelerándose la variación interanual apuntando a la estabilización: +2,2 % interanual en la provincia de Madrid y +2,4 % en la de Barcelona.
El aumento de precios más intenso en los últimos 12 meses se registra en Soria (10,8 % interanual), seguido de Santa Cruz de Tenerife (10,7%), Málaga (9,5 %), Alicante (9,3 %), Islas Baleares (8,3%) y Guadalajara (7,2 %).
Sin llegar a superarlo, como Islas Baleares, Santa Cruz de Tenerife es la provincia que más se aproxima a su máximo en el ‘boom’ inmobiliario (-2 %), situándose más cerca que la provincia de Madrid (-8,3%).
Esfuerzo teórico anual de compra
El esfuerzo teórico anual es un cálculo realizado por el Servicio de Estudios de Tinsa que simula el porcentaje de la renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales.
Según este indicador, el esfuerzo de los españoles aumentó dos décimas respecto al trimestre anterior y se sitúa en el 34,5%. Once provincias superan el umbral considerado de esfuerzo razonable (35%).
El mayor tensionamiento se localiza en Islas Baleares, donde la población local se enfrenta a una tasa de esfuerzo del 59,9 % de su renta disponible para hacer frente al primer año de una hipoteca media. Le siguen las provincias de Málaga (52,1 %) y Madrid (44,9 %).
Tinsa incorpora por primera vez a partir de este trimestre en su estadística IMIE Mercados Locales la cuota de esfuerzo teórico de compra en las capitales españolas.
En 13 de ellas se supera el nivel de esfuerzo del 35% considerado razonable. Las tensiones son elevadas y crecientes en la ciudad de Palma de Mallorca (53,4%), Madrid y Barcelona (ambas con una tasa del 52,9%), y en Málaga (51,5%).
A continuación, en Cádiz, Pamplona y Sevilla se necesitaría destinar entre el 40% y el 50% de la renta disponible. Finalmente, los residentes de Valencia, Guadalajara, Salamanca, Granada, A Coruña y Córdoba estarían dedicando al pago de la hipoteca entre un 35 % y un 40 % de su renta disponible.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España se sitúa en 140.473 euros en el primer trimestre de 2024 (último dato disponible), con una cuota mensual de 711 euros, que en el caso de Islas Baleares alcanza los 1.338 €/mes en promedio. Otras provincias con cuotas mensuales elevadas son Madrid (948€/mes), Málaga (934 €/mes), Barcelona (875€/mes) y Guipúzcoa (823€/mes). En el extremo opuesto, los menores pagos mensuales corresponden a los vecinos de Lugo (411 €/mes), Ciudad Real (412 €/m2) y Cuenca (413 €/mes).
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