En 2008, si un promotor inmobiliario necesitaba dinero para construir, tenía un solo camino: el banco. La banca financiaba por aquel entonces el 90% de los proyectos en España, con condiciones estrictas y plazos largos. Hoy, ese monopolio se ha roto. Los últimos datos del I Observatorio de la Financiación del Sector Promotor, elaborado por Urbanitae y KPMG, revelan un cambio: la banca aporta el 58% de la financiación, mientras que los inversores alternativos (fondos de inversión y family offices, sobre todo, así como plataformas de crowdfunding) acaparan entre el 30% y el 32% del mercado. Para 2030, se espera que esta cifra supere el 40%, con una inversión total en promoción inmobiliaria que rozará los 50.000 millones de euros.
El descenso del peso de la banca no es casualidad. Tras la crisis financiera, los bancos se volvieron más cautelosos, dejando huecos que otros actores han ido ocupando. Ahora, proyectos que antes no veían la luz por falta de avales o por su alto riesgo encuentran financiación en préstamos puente, fondos especializados o incluso en pequeños inversores a través de plataformas digitales.
Los expertos lo tienen claro: el sector inmobiliario ya no depende de un solo jugador, y esa diversificación está transformando el mercado inmobiliario, afectando a promotores, inversores y, en última instancia, a quienes buscan una vivienda.
Los financiadores alternativos ya mueven entre 11.500 y 12.000 millones de euros al año
El informe de Urbanitae y KPMG desglosa cómo se repartió en 2024 la torta de los 35.000 millones de euros invertidos en promoción inmobiliaria. La banca sigue liderando, pero su dominio se resquebraja. Los financiadores alternativos, que incluyen desde grandes fondos de inversión hasta plataformas de crowdfunding, ya representan entre el 30% y el 32% del total, lo que se traduce en entre 11.500 y 12.000 millones de euros.
Además, el equity (capital propio) supuso entre el 11% y el 13%, mientras que la deuda alternativa alcanzó el 18%-20%. Las plataformas de crowdfunding inmobiliario, aunque aún modestas, concentran entre el 1% y el 3% del pastel, con un crecimiento anual que en algunos casos supera el 100%.
Lo más llamativo es dónde están poniendo el dinero. Mientras los bancos prefieren proyectos seguros y en fases avanzadas, los inversores alternativos apuestan por adquisiciones de suelo, promociones innovadoras o formatos residenciales emergentes, como el flex living o el senior living. Además, estos actores exigen rentabilidades más altas —entre el 12% y el 15% en el caso del equity— pero ofrecen algo que la banca no puede: flexibilidad y velocidad.
El perfil de estos inversores también ha cambiado. Ya no son solo family offices o fondos de alto riesgo, sino que incluyen pequeños ahorradores que, a través de plataformas como Urbanitae, pueden participar en proyectos inmobiliarios con importes desde 500 euros. Esto democratiza el acceso al sector, pero también introduce nuevos riesgos.
El papel de los bancos en la financiación
Hace quince años, la banca era el único juego en la ciudad. Financiaba 9 de cada 10 proyectos inmobiliarios con condiciones que, en retrospectiva, resultaban laxas. La crisis de 2008 lo cambió todo. Los bancos endurecieron sus criterios, las normativas se volvieron más estrictas y, poco a poco, surgieron alternativas. Hoy, su cuota de mercado se ha reducido al 56%-58%, y las previsiones apuntan a que en 2030 podría caer hasta el 51%-53%.
El declive no se debe a una falta de liquidez, sino a un cambio de estrategia. Los bancos priorizan ahora proyectos con garantías sólidas, como promociones en zonas consolidadas o con preventas aseguradas. Esto deja fuera a muchos promotores, especialmente aquellos que trabajan en fases iniciales —como la compra de suelo— o en nichos menos tradicionales.
Este desplazamiento puede tener una serie de consecuencias, tanto positivas como negativas. Por un lado, diversifica las fuentes de financiación, lo que puede ser positivo para la resiliencia del sector. Por otro lado, puede llegar a encarecer el coste del dinero. Mientras un banco puede ofrecer financiación al 4%-6%, un fondo alternativo exige entre el 8% y el 15%, lo que se traduce en viviendas más caras para el comprador final.
El crowdfunding inmobiliario: pequeño, pero imparable
Dentro del universo de la financiación alternativa, el crowdfunding es el actor más joven y, hasta ahora, el más modesto. En 2024, representó entre el 1% y el 3% de la inversión total, con volúmenes que rondan los 1.000 millones de euros. Sin embargo, su crecimiento es el más acelerado: en algunos ejercicios, las plataformas han registrado incrementos anuales superiores al 100%.
Su éxito se basa en tres pilares:
- Accesibilidad: Permite a inversores particulares participar en proyectos inmobiliarios con cantidades pequeñas.
- Flexibilidad: Financia promociones que la banca ignora, como rehabilitaciones o viviendas modulares.
- Rentabilidad: Ofrece retornos del 6% al 12%, muy por encima de los depósitos bancarios o los fondos de inversión tradicionales.
No obstante, no está exento de riesgos. El crowdfunding depende de la confianza del inversor minorista, que puede verse afectada por retrasos en los proyectos o cambios en el mercado. Además, su capacidad para absorber pérdidas es limitada comparada con la de un banco o un gran fondo de inversión. Aun así, su papel es clave para promotores pequeños que no tienen acceso a otras vías de financiación.
Retos pendientes: plazos, mano de obra y vivienda asequible
Aunque este nuevo ecosistema financiero trae oportunidades, no resuelve todos los desafíos a los que se enfrenta el sector inmobiliario. En concreto, algunos de los más importante son:
- Plazos urbanísticos: En algunos casos, superan los 24 meses, lo que frena la puesta en marcha de proyectos.
- Encarecimiento de materiales: Afecta a la rentabilidad de las promociones y, en última instancia, al precio final de la vivienda.
- Falta de mano de obra cualificada: El sector necesita 100.000 trabajadores en los próximos años, según las estimaciones.
- Vivienda asequible: Solo representa el 3,3% del parque residencial, frente al 8% de media europea.
Así que, aunque la financiación alternativa es una buena noticia, no resuelve todos los problemas. El objetivo debe ser trabajar para agilizar los trámites y formar a los trabajadores con el objetivo de evitar seguir teniendo un mercado inmobiliario caro y poco asequible.
2030: un mercado más diversificado, pero no exento de riesgos
Las previsiones del observatorio también contemplan que en 2030 la inversión en promoción inmobiliaria superará los 50.000 millones de euros, con los inversores alternativos acercándose al 40% del mercado. La banca seguirá siendo relevante, pero su papel será más limitado. El crowdfunding podría alcanzar el 5%, y los fondos de equity y deuda consolidarán su posición.
España vs. Europa y EE.UU.: aún hay margen para crecer
El informe de Urbanitae y KPMG también incluye una comparativa internacional que deja claro que España aún está por detrás de otros mercados. En Reino Unido, la financiación alternativa representa el 40% del total, mientras que en EE.UU. alcanza el 50%. En Europa continental, la banca sigue dominando, pero con una tendencia clara hacia la diversificación.
Un sector en transformación: retos para la oferta de vivienda
El sector promotor español vive una profunda transformación, condicionada por la incertidumbre geopolítica, el crecimiento económico y una demanda que supera a la oferta de obra nueva. Este desequilibrio seguirá presionando los precios, con subidas del 3% anual, si no se amplía la oferta y se agilizan los trámites administrativos.
El Observatorio prevé un crecimiento gradual de la actividad promotora, en línea con el aumento del número de hogares y la mejora económica. Entre 2025 y 2030, España ganará más de dos millones de habitantes, lo que, junto con la expansión del PIB y la reducción del desempleo, configurará un entorno favorable para la promoción inmobiliaria.
Frente a ello, el informe identifica e incide en los cuatro grandes obstáculos para el desarrollo del sector promotor: los prolongados plazos urbanísticos, que en algunos casos superan los 24 meses; el encarecimiento de los materiales; la falta de mano de obra cualificada y las crecientes exigencias normativas.
A estos retos se suma la escasa producción de vivienda asequible y social, que en 2024 representaba solo el 3,3% del parque residencial, frente al 8% de media europea. En este contexto, el estudio subraya la necesidad de una mayor coordinación interadministrativa para mejorar el acceso a la vivienda asequible.
Todas estas tensiones trasladan presión a los precios y afectan a la rentabilidad de los proyectos, con un margen medio del promotor del 15% sobre los ingresos de venta, aunque varía en gran medida según la tipología de proyecto desarrollado.
Presentación del I Observatorio de la financiación del sector promotor
El I Observatorio de la financiación del sector promotor ha sido presentado en la Torre de Cristal de Madrid, en un evento que ha contado con la participación de Diego Bestard, CEO y Fundador de Urbanitae; Carlos Cuatrecasas, Socio en FS Consulting Strategy de KPMG en España; Eduardo Baranda, Senior Manager en FS Strategy de KPMG en España; Francisco Javier Piñeiro, Responsable de negocio promotor de Banco Santander; Ignacio Marqués del Pecho, Socio Debt Advisory & Capital Solutions de Arcano; Asier Uriarte, Director de FS Capital; Javier Redondo, Senior Lending Manager de Onate; y Pau Ramon, Director de expansión inmobiliaria de RTV.
Preguntas Frecuentes sobre financiación alternativa en el sector inmobiliario
¿Qué es la financiación alternativa inmobiliaria?
Se refiere a fuentes de capital distintas a la banca tradicional, como fondos de inversión, family offices, crowdfunding y deuda privada. Ofrece mayor flexibilidad y velocidad en la financiación de proyectos, especialmente para promotores con perfiles de riesgo más altos o innovadores (ej: flex living o senior living).
¿Por qué ha caído la financiación bancaria en el sector inmobiliario?
Tras la crisis financiera de 2008, los bancos adoptaron criterios más estrictos (exigen más avales y garantías). Además, priorizan proyectos seguros y en fases avanzadas, dejando hueco a inversores alternativos que asumen mayor riesgo a cambio de rentabilidades más altas (12-15%).
¿Qué tipos de financiación alternativa existen?
- Equity: Capital propio (11-13% del mercado).
- Deuda alternativa: Préstamos no bancarios (18-20%).
- Crowdfunding inmobiliario: Plataformas digitales (1-3%, pero con crecimiento >100% anual).
- Fondos especializados: Family offices y fondos de inversión en activos inmobiliarios.
¿Qué rentabilidad piden los inversores alternativos?
Los inversores en equity exigen rentabilidades del 12-15%, mientras que la deuda alternativa suele ofrecer 8-12%. El crowdfunding puede variar entre 6-10%, dependiendo del riesgo del proyecto. Estas cifras superan las de la banca tradicional (3-7%), pero con mayor exposición al riesgo.
¿Cómo pueden participar pequeños inversores en este mercado?
A través de plataformas de crowdfunding inmobiliario como Urbanitae o Housers, donde pueden invertir desde 500 € en proyectos concretos. Estas plataformas ofrecen rentabilidades atractivas (6-10%) y permiten diversificar el riesgo invirtiendo en varios proyectos simultáneamente.
¿Qué futuro se espera para 2030?
Se prevé que la financiación alternativa supere el 40% del mercado inmobiliario, con una inversión total de 50.000 millones de euros. La banca tradicional seguirá perdiendo peso, mientras el crowdfunding y los fondos especializados ganarán terreno, especialmente en proyectos sostenibles e innovadores.
You must be logged in to post a comment Login