El precio de la vivienda en España no para de batir récords. En el segundo trimestre de 2025, el precio medio del metro cuadrado alcanzó los 2.094 euros, un 10,4 % más que el año anterior, según el Barómetro del II Trimestre de 2025 del Observatorio de Vivienda y Suelo. Un dato que confirma una tendencia que se arrastra desde 2018: la vivienda no solo se encarece, sino que lo hace a un ritmo que supera el crecimiento salarial.
En concreto y mientras la vivienda nueva sube un 10,1 %, la segunda mano lo hace un 10,5 %, consolidando un escenario donde comprar un piso usado es más caro que nunca. Esta realidad también pone de manifiesto otro problema: lo que se compra con ese dinero. El 80 % de las transacciones corresponden a viviendas de más de 30 años, muchas sin reformas energéticas y con calificaciones E o F en eficiencia.
Detrás de estos números, hay una generación entrando en la edad adulta sin esperanza de independencia. Con salarios estancados y precios disparados, el sueño de la vivienda en propiedad se está convirtiendo en un privilegio.
Radiografía del mercado: El monopolio de la segunda mano
El número de viviendas terminadas cayó un 2,6 % respecto al ejercicio anterior y se quedó en las 21.236 unidades. Una escasez de propiedades que empuja al alza el coste de las viviendas por la falta de stock. Al mismo tiempo, esta sequía y escasez de producto derivan a los compradores hacia la segunda mano.
El mercado de la vivienda usada, sin embargo, tiene limitaciones importantes. De hecho, está inflado y es habitual ver pisos que se venden sin reformas energéticas y con precios de lujo. Comprar un piso de los 70 por el precio de uno nuevo, pero con la eficiencia de una nevera antigua es habitual en España hoy en día.
El cuello de botella en la construcción
El precio vivienda no sube solo por la demanda, sino por tres problemas estructurales que ahogan el sector:
- Riesgo de liquidez. Los bancos cada vez financian menos promociones si no cumplen estándares de sostenibilidad. El resultado: menos créditos para promotoras, menos obras y más presión sobre la segunda mano.
- Depreciación acelerada. Las viviendas sin eficiencia energética pierden valor un 30% más rápido que las reformadas. Y como el 60 % del parque inmobiliario está obsoleto, el precio no baja, pero la calidad sí.
- Costes de construcción. El precio de los materiales (cemento, acero) ha subido un 20% desde 2020, y la mano de obra cualificada escasea. Faltan albañiles, fontaneros y electricistas, lo que da lugar a retrasos y plazos incumplidos.
Financiación hipotecaria y accesibilidad
La concesión de hipotecas se ha disparado un 32% interanual y demuestra la existencia de un mercado muy activo. Las entidades bancarias han firmado más de 123.000 nuevos préstamos hipotecarios durante el periodo analizado. Sin embargo, el acceso a la vivienda se ha endurecido notablemente para la familia media debido al encarecimiento general.
El esfuerzo teórico anual ha subido hasta alcanzar el 35,4% de la renta disponible de los hogares. Un hogar medio necesita ya 7,79 años de renta bruta íntegra para poder adquirir una casa en propiedad, dificultando la emancipación de los jóvenes y poniendo en riesgo la estabilidad financiera familiar.
Por ello, el informe recoge un dato preocupante que alerta sobre la salud financiera de muchos hogares hipotecados. Según el último dato disponible, correspondiente al segundo trimestre de 2025, se registraron 9.640 ejecuciones hipotecarias. Si bien es cierto que esta cifra representa una reducción del 65% respecto al máximo de 2010, supone un incremento del 75,8 % en comparación con el mismo trimestre del año 2024.
Los datos del Observatorio de Vivienda y Suelo confirman un escenario de precios máximos liderado por la vivienda de segunda mano. La tensión entre una demanda creciente y una oferta limitada de obra nueva mantiene el precio vivienda al alza. Y mientras, la generación que debería comprar su primera casa sigue atrapada en el alquiler, pagando precios récord por pisos que no pueden permitirse.
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