Vivienda asequible en alquiler, ¿de qué depende la viabilidad económica de estos proyectos?

La vivienda asequible en alquiler se ha convertido en un tema crucial en la agenda política y social en España. La escasez de oferta está llevando a un amplio segmento de la población a tener graves problemas de acceso a la vivienda. En este contexto, ¿de qué depende la viabilidad económica de los proyectos dirigidos a la construcción de viviendas asequibles?

Tal y como se desprende del “Libro Blanco de la Vivienda Asequible de 2024 “ elaborado por Culmia, hay una serie de factores interrelacionados que influyen a la hora de garantizar tanto la sostenibilidad financiera como la satisfacción de las necesidades de la población.

En este artículo, vamos a explorar los factores clave que influyen en la viabilidad económica de estos proyectos.

Asequibilidad de la renta

La asequibilidad de la renta es el pilar fundamental de cualquier proyecto de vivienda asequible. Para ser considerado como tal, la renta debe ser al menos un 20% inferior a la renta media del mercado libre. Si no se cumple este requisito, el proyecto no se consideraría de vivienda asequible.

Esto, según señala el informe de Culmia, asegura que el proyecto esté dirigido a aquellos que no pueden acceder a viviendas en el mercado libre. Además, los costes de explotación no deben superar el 35% de la renta, lo que implica un que el proyecto debe ser muy eficiente durante el proceso de construcción y, al mismo tiempo, garantizar un buen y fácil mantenimiento en el futuro.

En el caso de que una Administración lanzara un concurso de vivienda asequible con lotes indivisibles con diferentes parcelas y diferentes rentas, el mismo puede ser viable siempre y cuando los proyectos con rentas altas (>10€ m2 útil) lleguen a compensar los de rentas más bajas (7€ m2 útil).

De esta manera, se puede llevar a cabo planes que abarquen más público objetivo con diferentes necesidades.

Ubicación y volumen

La ubicación de las parcelas es otro factor crítico. Estas deben estar en zonas con alta demanda de alquiler para garantizar una ocupación cercana al 100% y reducir el riesgo para el inversor.

En cuanto al tamaño óptimo del proyecto, el trabajo elaborado por Culmia estima que se sitúa en torno a 500 viviendas, concentradas en un mínimo de municipios para evitar la creación de guetos de vivienda protegida.

A su vez, es importante poder disponer con el 100% del edificio y que los mismos cuenten, idealmente, con un mínimo de 60-70 viviendas

Parámetros técnicos

La eficiencia en la construcción es esencial. Las viviendas deben tener una superficie construida no superior a 70 metros cuadrados, optimizando los costes de construcción y la operativa futura del edificio. Idealmente, no debe existir límite de densidad de viviendas en las parcelas,

Dichas parcelas deben ser finalistas (sin cargas de urbanización) y o bien libres, protegidas o dotacionales. También, hay que pensar en la industrialización para desarrollar un parque de viviendas asequible a largo plazo.

También ayudará a la rentabilidad no contar con edificabilidad comercial (que sea toda residencial) y tener una dotación mínima de plazas de garaje, incluso, según el módulo de renta asociado al plan, especialmente en planes con rentas por debajo de 8,5€ m2 útil, la no necesidad de hacer bajo rasante para plazas de garaje y trasteros.

Con relación al mix de producto, un factor de gran impacto será el desarrollo de viviendas de 1 y 2 dormitorios principalmente, evitando estudios y minimizando las viviendas de 3 dormitorios.

Financiación y fiscalidad

La financiación es vital para la construcción y explotación de estos proyectos. Se requieren tipos de interés bajos, plazos de amortización largos y una alta relación préstamo-valor.

A nivel general, un promotor necesitará en los entornos de 70% de Loan to Cost, suprimiendo la condición de proyectos especulativos (y el consiguiente coste de capital para las entidades financieras) y ampliando en el modelo de riesgos la capacidad de repago hasta el plazo de la concesión.

En este sentido, ayudas a la construcción, como los fondos públicos Next Generation, pueden reducir la deuda y el equity necesario. Los beneficios fiscales, como la reducción del impacto del IVA y el impuesto de sociedades, mejoran la rentabilidad del proyecto.

En concreto, el documento detalla que se necesitará financiar el IVA de la construcción (si aplica) así como los acopios en el caso de vivienda industrializada.

La colaboración público-privada (CPP) a través de concesiones o derechos de superficie puede ser una herramienta eficaz para impulsar la vivienda asequible. Es fundamental un marco jurídico estable y transparente que garantice la viabilidad del proyecto y proteja los intereses públicos. Las administraciones públicas deben ser flexibles y agilizar los trámites para atraer la inversión privada.

Gestión del alquiler

Un servicio eficiente y empático al inquilino es crucial para asegurar la satisfacción del usuario y la estabilidad de los ingresos. La calidad de la vivienda y un precio competitivo son factores clave para atraer una demanda solvente y mantener una alta ocupación.

Perfil de la demanda

La demanda se concentra principalmente en jóvenes de renta media, lo que debe tenerse en cuenta en la planificación urbanística. Según los datos de Culmia, la mayoría de los solicitantes de esas viviendas son personas jóvenes, de renta media, que viven mayormente en unidades familiares de 1 o 2 personas y con pocos menores a su cargo. Y su procedencia es eminentemente de los propios municipios en los que han solicitado el alquiler.

El poder de la industrialización

Producir a gran escala, con calidad y estándares de sostenibilidad sólo es posible si se afronta desde el ámbito industrial. Es por ello que la construcción industrializada se ha convertido en el motor del cambio, sinónimo de sostenibilidad e innovación al emplear técnicas innovadoras que permiten reducir el impacto ambiental, optimizar el uso de recursos, y mejorar la eficiencia energética en los edificios.

Para desarrollar una estrategia de vivienda asequible en alquiler, el informe concluye que es necesario tener un enfoque integral que considere todos los factores mencionados, potenciando la colaboración entre las administraciones públicas, los inversores privados y los gestores del alquiler para crear un modelo sostenible y rentable que responda a las necesidades de la sociedad.