Los alquileres han subido un 61% desde 2015, mientras la renta disponible de las familias apenas ha avanzado un 21%. Tres de cada cuatro hogares españoles no podrían pagar con holgura un alquiler medio de 900 euros al mes sin destinar más del 30% de sus ingresos a la vivienda. Sobre este terreno tensionado, el último informe de Afi para la Fundación ICO titulado “La construcción industrializada: palanca para la sostenibilidad y asequibilidad de la vivienda” defiende una hoja de ruta para impulsar la vivienda en España: usar avales públicos, préstamos blandos y grandes promociones en serie para impulsar la construcción industrializada como pieza central de la política de vivienda.
El movimiento recuerda, en su lógica, a la expansión de las renovables: un sector intensivo en capital inicial que solo despegó cuando el regulador y la banca pública alinearon incentivos. La evolución de la energía solar en España, con crecimientos anuales superiores al 30% en autoconsumo, demuestra cómo el apoyo público y una regulación clara aceleran sectores estratégicos. Ahora, el objetivo es replicar ese éxito en la edificación residencial para aumentar la oferta disponible.
Para ello, el estudio promovido por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) pretende desplegar escudos financieros para minimizar los riesgos de promotores e industriales. La estrategia pasa por movilizar avales públicos y préstamos blandos que hagan viable la vivienda asequible. Este movimiento plantea si estamos ante una mera política de vivienda o una profunda estrategia de reindustrialización nacional.
Promover un plan de avales para la construcción industrializada
En España, solo entre el 1% y el 2% de las viviendas terminadas se levantan hoy con construcción industrializada, frente al 7‑10% de Reino Unido y Alemania, el 50% de Países Bajos o casi el 100% de Suecia. Según se recoge en el informe, esta brecha no se explica por falta de tecnología, sino por el dinero: la construcción industrializada exige desembolsar entre el 70% y el 80% de los costes en materiales por adelantado, frente al 30% de la obra tradicional.
Eso significa que los constructores necesitan mucho más capital por metro cuadrado antes de poder certificar avances y cobrar de bancos o administraciones. Y, a diferencia del ladrillo puesto en obra, los elementos almacenados en fábrica todavía no se aceptan de forma generalizada como garantía bancaria.
Ante esta realidad, los autores del informe recomiendan el lanzamiento de avales específicos para que constructores e industriales puedan prefinanciar la compra de materiales y premontajes, evitando que la propia velocidad de la obra se convierta en un riesgo financiero.
Además, se sugiere que el ICO despliegue líneas de financiación a largo plazo para inversiones en capacidad productiva, utillaje e I+D de nuevos materiales, así como programas específicos para grandes promociones en serie de alquiler asequible, donde la repetición de diseños abarata costes y agiliza licencias. En este sentido, el mensaje del informe es nítido: sin un “salto en el acceso a la financiación”, la construcción industrializada no ganará masa crítica.
VPO industrializada:aumento del valor añadido y del empleo
El informe señala que si la mayoría de la vivienda protegida se levanta con tecnologías industrializadas, el valor añadido bruto del sector industrial crecería alrededor de un 1,2%, y el empleo industrial se incrementaría en un 1,9%. Parte de ese impulso vendría también del sector de tratamiento y valorización de residuos de construcción, llamado a jugar un papel central en la economía circular.
Sin embargo, el mismo modelo también muestra que el saldo de empleo en el conjunto de la cadena sería negativo: en los escenarios más ambiciosos, la transición hacia la construcción industrializada implicaría la desaparición neta de decenas de miles de empleos equivalentes en la construcción tradicional y en sus proveedores. La explicación está en la productividad: un trabajador en construcción industrializada genera unos 80.000 euros de VAB al año, frente a unos 50.000 en obra convencional. Se produce más con menos manos.
Macro promociones seriadas para bajar precios
Del mismo modo, una de las propuestas recogidas en el estudio de los analistas de AFI es el fomento de proyectos «seriados». Se trata de macro promociones que utilizan diseños estandarizados para lograr economías de escala. Con esta estandarización sería viable bajar los costes unitarios y agilizar las licencias administrativas, algo crucial para rentabilizar las promociones destinadas al alquiler asequible.
En cuanto a los costes de este tipo de viviendas, los datos apuntan a que la industrialización reduce el coste total de propiedad. El consumo de energía y los costes de mantenimiento bajan durante la vida útil del edificio. Al respecto, una simulación muestra que el alquiler de un piso de 70 metros cuadrados podría costar 640 euros con avales e industrialización, frente a los 1.037 euros de un modelo tradicional sin ayudas.
El riesgo escondido en los balances públicos
El documento insiste en que, sin avales públicos, no será factible incrementar de forma significativa los volúmenes de obra industrializada. Pero no llega a cuantificar el tamaño de ese esfuerzo: no hay una estimación clara del volumen potencial de garantías ni de la exposición máxima del ICO y, por extensión, del contribuyente en caso de impago masivo.
Por ello, el riesgo no es solo financiero, sino también de diseño de incentivos. Si las garantías cubren un porcentaje elevado del riesgo de proyecto, promotores e industriales podrían verse tentados a sobredimensionar inversiones o concentrar operaciones en segmentos más rentables que la vivienda realmente asequible.
Ante esta situación, el informe propone concentrar recursos públicos en promociones público‑privadas de alquiler con construcción industrializada y en producción de suelo público, pero no precisa cómo se blindará que esas promociones mantengan precios compatibles con los tramos de renta hoy expulsados del mercado.
A eso se suma la agenda climática. La construcción y el uso de viviendas generan alrededor de 84,3 millones de toneladas de CO₂ equivalente al año en España, el 35,5% de las emisiones nacionales. La promesa de la construcción industrializada es reducir esa huella mediante edificios más ligeros, mejor aislados y fácilmente reciclables.
Al respecto, el informe detalla que la construcción industrializada:
- Reduce las emisiones totales de CO2 del sector en un 3,4%.
- Reduce los residuos en un 60% (madera/steel frame) o 20% (hormigón).
¿Vivienda o política industrial?
Oficialmente, la prioridad del plan es abordar el déficit de vivienda asequible en alquiler, especialmente en zonas tensionadas. Pero, leídos con calma, los capítulos centrales y los anexos del informe muestran un segundo objetivo igual de ambicioso: usar la construcción industrializada como palanca de reindustrialización, mejorar de la balanza comercial y modernización tecnológica.
En la práctica, será el diseño fino de las líneas del ICO (qué proyectos se priorizan, con qué condiciones, en qué territorios) lo que determine si se desarrollará una política de vivienda o de una política industrial que usa la vivienda como vehículo.
La transición hacia la vivienda industrializada requiere un compromiso de la administración pública. El ICO, con este estudio, se ha posicionado como el catalizador de este cambio a través de la cobertura financiera, un éxito que dependerá de la colaboración entre el sector público y el privado. España tiene ante sí la oportunidad de solucionar un problema social mientras moderniza su industria.
Preguntas frecuentes sobre la nueva era de la vivienda industrializada y el papel del ICO
¿Qué es exactamente la construcción industrializada?
Es un modelo en el que gran parte del edificio se fabrica en planta (módulos 2D y 3D en madera, acero u hormigón prefabricado) y luego se monta en obra, reduciendo plazos, residuos y consumo de materiales por metro cuadrado frente a la obra tradicional.
¿Cuál es el objetivo principal del plan del ICO para la vivienda industrializada?
El Instituto de Crédito Oficial (ICO) busca impulsar el parque de vivienda asequible en alquiler mediante la construcción industrializada. Para ello, propone herramientas financieras específicas (avales y préstamos) que mitiguen los riesgos de este modelo constructivo y faciliten su adopción masiva en España.
¿En qué consisten los avales y préstamos blandos que se proponen?
Se plantea que el ICO garantice la compra de materiales y premontajes, financie inversiones en fábricas y utillaje, y ofrezca líneas específicas para macro promociones de alquiler asequible, reduciendo el riesgo percibido por la banca privada.
¿Por qué la construcción industrializada necesita tanta financiación previa?
Porque entre el 70% y el 80% del valor de la obra son materiales y componentes producidos en fábrica, frente a alrededor del 30% en la construcción tradicional. Eso obliga a adelantar mucho más capital antes de certificar obra y cobrar.
¿Esto abaratará realmente el alquiler?
El informe sostiene que, en promociones de alquiler, la construcción industrializada ya ofrece un coste total de propiedad inferior (energía, mantenimiento, valor residual), lo que permitiría rentas algo más bajas. No cuantifica, sin embargo, hasta qué punto eso hará accesible la vivienda a los hogares con menos ingresos.
¿Qué impacto tendría en el empleo del sector?
Los escenarios modelizados muestran más VAB pero menos empleo neto: se crearían puestos en industria y reciclaje, pero se destruirían decenas de miles en construcción tradicional y en sus proveedores, por mayor productividad de la construcción industrializada.
¿España está muy retrasada respecto a otros países?
Sí. Solo entre el 1% y el 2% de las viviendas terminadas en España se construyen con sistemas industrializados, frente al 7‑10% en Reino Unido y Alemania, el 50% en Países Bajos y casi el 100% en Suecia.
¿Cómo beneficia este modelo a la sostenibilidad ambiental?
Según el informe, la construcción industrializada reduce las emisiones totales de CO2 del sector un 3,4%. Además, disminuye drásticamente los residuos generados: hasta un 60% en construcciones de madera o steel frame y un 20% en las de hormigón, gracias a la precisión en fábrica.
¿Se plantea algún cambio en la forma de certificar las obras?
Sí, el informe sugiere adaptar la regulación para permitir certificaciones por «hitos en fábrica». Esto autorizaría a los bancos a liberar dinero conforme avanzan los módulos en la cadena de montaje, sin tener que esperar a que estén instalados físicamente en el solar.
¿Quién asume el riesgo en este nuevo modelo de colaboración?
El plan se basa en la colaboración público-privada. El sector público (ICO) asume parte del riesgo financiero inicial mediante coberturas para atraer al capital privado. Sin este respaldo estatal, los inversores difícilmente apostarán por un modelo de altos costes iniciales enfocado al alquiler asequible.
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