Decretos de vivienda derogados: ¿Y ahora qué?

El Congreso de los Diputados rechazó el pasado viernes, 2 de octubre, los dos reales decretos-ley de vivienda del Gobierno. Cuatro días después, y con el anuncio de un adelanto de las elecciones generales, el Ejecutivo prepara su regreso. En concreto, el Consejo de Ministros quiere aprobarlos este martes, 6 de octubre, con algunas modificaciones, imprescindibles para poder convalidarlos en la Diputación Permanente, el órgano con facultades legislativas cuando las Cortes están disueltas.

El motivo de los cambios se debe a que es necesario incluir algunas modificaciones para que pueda convalidarlos la Diputación Permanente de la Cámara Baja, el órgano con facultades legislativas cuando las Cortes están disueltas. Según la legislación, no es posible llevar a este órgano algo que ya fue votado, a no ser que tenga novedades.

Una semana de tensión en la calle y en el Congreso

El detonante de la crisis relacionada con la vivienda tuvo su origen en el desahucio de Maricarmen, una vecina madrileña de 87 años que llevaba unas siete décadas en la misma vivienda. El caso encendió la calle y las acampadas por la vivienda se extendieron por cada vez más ciudades.

Ante esta situación, el 29 de septiembre, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 26/2026, sobre la función social de la vivienda y la oferta asequible, y el Real Decreto-ley 27/2026, sobre la estabilidad de los contratos de alquiler. Dividió el paquete en dos para intentar salvar al menos el primero. 

Sin embargo, ninguno pudo ver la luz. ¿El motivo? Junts comunicó la noche anterior a la votación que no los apoyaría y pidió retirarlos para elaborar un nuevo decreto. El Gobierno los mantuvo en el orden del día. El 2 de octubre, el Real Decreto-ley 26/2026 cayó por 172 votos a favor y 178 en contra. El 27/2026 cayó por 166 a favor y 184 en contra. PP, Vox y Junts votaron no, y PNV y Coalición Canaria ya habían anticipado su rechazo al segundo.

Qué se perdió con el rechazo a los decretos

El primer decreto incluía una protección frente a los desahucios de hogares vulnerables hasta 2030 y una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los alquileres. Fijaba un tope del 2% a la actualización de rentas hasta finales de 2027 e incorporaba deducciones fiscales para inquilinos y propietarios. 

Asimismo, limitaba la compra de vivienda por parte de fondos por debajo del 70% de su valor de mercado y regulaba el alquiler de temporada y por habitaciones. Añadía préstamos del ICO a interés cero para la entrada de la primera vivienda, con un máximo de 50.000 euros, y avales para vivienda asequible.

Real Decreto-ley 26/2026: ¿Qué ha caído?

1. Escudo antidesahucios, que se prorrogaba hasta el 31 de diciembre de 2030.
2. Prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos que terminasen antes de 2029. Requería estar al corriente del pago durante ocho meses, y el propietario estaba obligado a aceptar.
3. Topes a la actualización de la renta hasta finales de 2027: ningún incremento si superaba el índice de referencia y un máximo del 2% en el resto. El IPC de septiembre se situó en el 4,9%.
4. Deducción estatal del 10% del alquiler para ingresos de hasta 33.007 euros, y cambios fiscales para propietarios, con bonificaciones de hasta el 100% en algunos supuestos.
5. Límites a la compra de vivienda por parte de fondos o entidades por debajo del 70% de su valor de mercado, hasta el 31 de diciembre de 2028.
6. Regulación del alquiler de temporada y por habitaciones.
7. Préstamo ICO sin intereses para cubrir el 20% de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros, para compradores de primera vivienda.
8. IVA del 10% a alojamientos turísticos, facultad municipal de elevar el IBI a vivienda vacía y turística en zonas tensionadas y deducciones por vender a entidades públicas.
9. Medidas de oferta: avales de hasta 2.000 millones de euros para vivienda asequible o social, otra línea de hasta 280 millones para construcción industrializada y el Fondo de Vivienda de Impacto Social.

Real Decreto-ley 26/2026 (medidas urgentes para la función social de la vivienda y más oferta asequible):

El segundo decreto establecía prórrogas automáticas e indefinidas tras cinco años de contrato, o siete si el arrendador es una persona jurídica. Ampliaba además el preaviso del casero a seis meses y fijaba una indemnización de doce mensualidades. En concreto:

1. Prórrogas automáticas e indefinidas tras cinco años de contrato, o siete si el casero es persona jurídica, salvo que alguna parte comunique lo contrario.
2. Preaviso del arrendador ampliado de cuatro a seis meses e indemnización de doce mensualidades en caso de no renovar, con excepciones.

Con la caída de ambos textos, se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos anterior. Quedó la duda de qué ocurre con los inquilinos que ya habían comunicado a su casero la prórroga de dos años, y reapareció la posibilidad de desahucio para los hogares vulnerables.

Dónde estamos ahora

El Gobierno no puede llevar a la Diputación Permanente un texto ya votado, salvo que tenga novedades. Por eso incluirá algunos cambios. El ministro de Cultura, Ernest Urtasun, aseguró que no serán sustanciales y que se mantendrán la prohibición de desahucios hasta 2030 y la prórroga de los contratos hasta el 31 de diciembre de 2028. 

También seguirán la regulación de los alquileres turísticos y de temporada y las limitaciones a los fondos. Garantizó que las variaciones no rebajarán ninguna protección y que el nivel puede incluso aumentar. El Ejecutivo quiere que entren en vigor de inmediato.

Según defiende el Ejecutivo, el Gobierno puede usar el decreto ley con las Cortes disueltas. No está en funciones, mantiene todas sus competencias y la Constitución permite el recurso en casos de «extraordinaria y urgente necesidad». 

Cuando se publican en el BOE, los decretos deben convalidarse o rechazarse en el plazo de un mes. Hay precedentes: en 2019, tras disolver las Cortes el 5 de marzo, el Ejecutivo aprobó al día siguiente un decreto de alquiler similar a otro que el pleno había rechazado, y la Diputación Permanente lo convalidó casi un mes después. El PP lo recurrió y el Tribunal Constitucional anuló dos disposiciones adicionales, pero avaló el resto.

La aritmética favorece al Gobierno en el primer decreto. La Diputación Permanente tiene 69 diputados, y PSOE, Sumar, ERC, Bildu, PNV y Podemos suman 35 escaños frente a los 34 de PP, Vox y Junts. 

El segundo decreto, el de las prórrogas indefinidas, no tendría mayoría si se mantiene el rechazo del PNV, ya que recibiría 34 votos a favor y 35 en contra. El PNV dice que esperará a conocer la letra pequeña de los nuevos textos. El Ejecutivo ha contactado con ellos pero no tiene intención de negociar con Junts.