El mercado inmobiliario español atraviesa un momento crítico marcado por un desequilibrio estructural entre la creación de nuevos hogares y la terminación de viviendas. En concreto, esta diferencia ha arrojado un saldo negativo superior a las 100.000 unidades en los tres primeros trimestres de 2025. Al respecto, el «Informe Sectorial del primer trimestre de 2026» elaborado por Asprima recoge que con «casi total seguridad» el déficit anual alcanzará las 150.000 viviendas al finalizar el ejercicio 2025.
España necesita producir actualmente más de 250.000 viviendas al año para cubrir la formación de nuevos hogares. Sin embargo, el ritmo de entrega de llaves, medido a través de las certificaciones de fin de obra, se ha estancado en una horquilla de entre 88.000 y 90.000 unidades al año. Esta ecuación resulta imposible de resolver a corto plazo sin un cambio drástico en la capacidad productiva de la industria.
¿Por qué no se construye más?
El análisis del número de viviendas iniciadas mediante visados de dirección de obra ofrece una primera aproximación al problema. Los visados de obra nueva muestran un ligero avance hasta las 136.534 unidades anuales a nivel nacional a cierre de noviembre. Este ritmo se califica como «dubitativo» en el informe y sigue sin romper la barrera psicológica y necesaria de las 140.000 unidades para empezar a cerrar la brecha.
No obstante, según el informe de Asprima, la Comunidad de Madrid presenta una particularidad estadística que esconde una actividad mayor a la reflejada. El dato oficial supera las 19.000 viviendas iniciadas, pero esta cifra es inferior a la realidad del mercado. La estadística de visados no computa las unidades de Flex Living, un segmento que cuenta actualmente con un pipeline de 16.425 unidades proyectadas hasta el año 2028 según la consultora CBRE .
En cuanto a la construcción de vivienda asequible, especialmente Vivienda Protegida, esta es marginal y no está contribuyendo a resolver el problema de accesibilidad. Según el informe de Asprima, la vivienda protegida representa solo el 17% de los inicios de obra a nivel nacional, lo que equivale aproximadamente a 23.000 unidades anuales.
Además, los datos recientes muestran un «notable parón» en la Comunidad de Madrid, con solo 2.341 calificaciones provisionales de Vivienda Protegida en los primeros nueve meses de 2025. Una cifra que contrasta con las necesidades de una región que concentra una parte muy importante de la demanda nacional y donde los niveles de accesibilidad han alcanzado umbrales críticos.
Consecuencias: inflación y esfuerzo
La escasez de viviendas terminadas está elevando inevitablemente los precios de compra por encima del IPC. En concreto, la vivienda usada se ha encarecido un 13,36% interanual según los datos del INE recogidos en el informe. La vivienda nueva, por su parte, registra una subida del 9,7%, aunque este dato refleja operaciones cerradas sobre plano hace 18 o 24 meses y no la foto fija actual del mercado .
El mercado del alquiler actúa como válvula de escape ante la imposibilidad de muchas familias para comprar. A pesar de ello, los precios de los arrendamientos han subido un 8,7% a nivel nacional debido a la falta de stock disponible. Una situación que es más tensa en la Comunidad de Madrid, donde el incremento alcanza el 10,4% y sitúa el precio del metro cuadrado en máximos históricos de 23,1 euros .
La vivienda protegida representa solo el 17% de los inicios de obra a nivel nacional
En este contexto, la tasa de esfuerzo teórico que soportan las familias para acceder a una vivienda ha empeorado significativamente. Los ciudadanos destinan un porcentaje cada vez mayor de sus ingresos brutos al pago de la hipoteca. Los datos revelan una situación de accesibilidad crítica que supera los límites recomendados por los organismos internacionales en las zonas de mayor actividad económica:
- Media de España: El esfuerzo alcanza el 33,6% del coste salarial.
- Comunidad de Madrid: El esfuerzo se dispara hasta el 42,8%, entrando en zona de riesgo financiero alto.
La venta de suelo: La España a dos velocidades
El informe también recoge datos sobre el mercado de suelo finalista. Sobre este punto, el estudio anticipa los problemas de oferta que habrá en el futuro, especialmente en la Comunidad de Madrid. Si bien es cierto que la superficie de suelo transmitida marca máximos en el conjunto de España, lo que sugiere una actividad promotora dinámica en ciertas regiones, la Comunidad de Madrid registra cifras de transacciones de suelo que se encuentran «cerca de mínimos» históricos.
Esta divergencia prevé que habrá un estrangulamiento de la oferta aún mayor en la capital. La falta de materia prima finalista hoy se traducirá en una ausencia de viviendas terminadas en el año 2028. Así, el informe destaca la dicotomía existente entre los distintos mercados a nivel nacional.
Mientras algunas provincias mantienen un flujo constante de suelo apto para la promoción, los polos de atracción de empleo sufren una sequía severa de suelo finalista es el principal cuello de botella que impide a las promotoras aumentar su ritmo de producción a corto plazo.
Contexto macroeconómico y laboral
La demanda de vivienda en España no se frena porque la economía muestra una resiliencia notable. De hecho, los analistas pronostican un crecimiento del PIB español del 2,3% o 2,4% para 2026, superando las previsiones de grandes economías del Euro como Alemania, Francia o Italia y manteniendo activa la creación de nuevos hogares que necesitan alojamiento .
Desde el punto de vista laboral, el sector de la construcción se enfrenta a un problema grave de falta de mano de obra cualificada. La tasa de paro en el sector de la construcción en la Comunidad de Madrid ha descendido hasta el 4,77%, cifra que se considera técnicamente pleno empleo e impide a las empresas constructoras aumentar su capacidad productiva para acelerar las obras en curso.
En cuanto a la financiación hipotecaria, esta sigue fluyendo a pesar del nivel de los tipos de interés. Las entidades financieras firman cerca de 500.000 hipotecas al año en España, con un importe medio financiado de 170.771 euros. El informe destaca, además, el aumento de préstamos con un Loan To Value (LTV) superior al 80%, impulsados principalmente por los avales públicos destinados a los jóvenes solventes .
La combinación de una economía que se desacelera suavemente pero sigue creando empleo, junto con una oferta «claramente insuficiente» y estructuralmente rígida, garantiza que la tensión en precios y la crisis de accesibilidad continuarán durante 2026 según el informe de Asprima. No hay indicios de corrección a corto plazo porque los factores limitantes de la oferta no se resolverán en los próximos trimestres.
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