El precio de la vivienda se frena en el primer trimestre de 2024

La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del primer trimestre de 2024 refleja que los precios residenciales se han estabilizado en la mayoría de las zonas, con crecimientos más intensos en los municipios con mayor componente turístico y desaceleraciones marcadas en los polos de empleo y sus áreas metropolitanas.

Según las tasaciones de Tinsa, el valor medio la vivienda nueva y usada en España es un 3,3% más elevado que un año antes, tras aumentar un 0,1% en el último trimestre (desde el cuarto trimestre de 2023). Es la menor tasa de crecimiento trimestral desde finales de 2020.

Un total de 19 capitales y hasta 34 provincias muestran en la estadística una evolución trimestral prácticamente plana. Desde una perspectiva interanual, los crecimientos se localizan en ciudades del área de influencia de Madrid, como Guadalajara, y en las capitales costeras de Valencia, Almería, Santa Cruz de Tenerife y Málaga.

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca que “esta desaceleración más pausada en las zonas turísticas es consistente con un perfil de comprador de segunda residencia con mayor poder adquisitivo, cuya decisión de compra se ha visto menos impactada por el contexto de inflación elevada y altos tipos de interés”.

Arias destaca también, en referencia a la moderación observada en las capitales, que “los polos de empleo reflejan una mayor dificultad de acceso a la vivienda tras la contracción del crédito hipotecario y la pérdida de poder adquisitivo de los hogares acumulada desde la pandemia”.

El dato de variación interanual en España en el primer trimestre de 2024 (+3,3%) confirma la tendencia de moderación de los precios, tras la variación del 4% observada en el último trimestre de 2023, el 5% en el tercero y el 4,9 % en el segundo trimestre de 2023.

El precio medio de la vivienda en España se ha incrementado un 38,6% desde los mínimos de 2015 y se mantiene un 18,2% por debajo de los máximos registrados en 2007. Según las tasaciones de Tinsa, Islas Baleares y Palma de Mallorca son la única Comunidad Autónoma y capital con un nivel de precios superior al del ‘boom’ inmobiliario, un +7,1 % y +4,2 %, respectivamente. La ciudad de Málaga se encuentra solo un 3,6 % por debajo de su referencia máxima.

Para los próximos meses, aunque es esperable que los tipos de interés elevados sigan conteniendo la demanda residencial general durante el año, el Servicio de Estudios de Tinsa apunta que la expectativa de recuperación del mercado debido a un cambio cercano en la política monetaria podría movilizar la demanda de inversión frente a la de uso en estos meses de transición.

“La escasez de oferta en las zonas de concentración de la demanda continuará sosteniendo los precios”, apunta Cristina Arias. El mantenimiento del empleo y la recuperación progresiva del poder adquisitivo, gracias al control de la inflación y los incrementos salariales, mantienen la solvencia de los hogares y la confianza del consumidor.

El precio de la vivienda por comunidades autónomas

Los crecimientos interanuales se reducen, manteniendo cifras positivas moderadas. El grueso de las comunidades se encuentra en un rango de aumento interanual de precios entre el 2% y el 6%.

Destacan Baleares (8,3%), Comunidad Valenciana (7,1%) y Castilla La Mancha (6,7%), esta última impulsada por su condición de mercado secundario de la capital. Por su parte, la Comunidad de Madrid (2,3%) y Cataluña (2,4%) muestran una marcada moderación respecto a trimestres precedentes. Las regiones de Murcia, Asturias y Ceuta se mantienen en el entorno del 0 %.

Las variaciones trimestrales en el conjunto de las Comunidades Autónomas se caracterizan por la estabilidad, con ocho de ellas registrando pequeños descensos.

Las dos mayores contracciones corresponden a Cataluña (-2 %) y Ceuta (-1,7 %). Por el contrario, destaca el dinamismo de Extremadura y La Rioja, con incrementos por encima del 2 %, y de las regiones costeras de Baleares, Canarias y Comunidad Valenciana.

El precio de la vivienda en Islas Baleares supera por cuarto trimestre consecutivo el máximo de su serie histórica alcanzado el tercer trimestre de 2008 y se sitúa un 7,1% por encima de esa referencia. Le sigue en proximidad a máximos la Comunidad de Madrid, donde el valor medio está un 9,5 % por debajo.

El precio de la vivienda por provincias

El grueso de las provincias españolas registró incrementos interanuales entre el 2 % y el 6 %, destacando la evolución en el último año de la provincia de Málaga (+9,9%), seguido de Baleares y Guadalajara, ambos con un 8,3 %. Hasta cuatro provincias o ciudades autónomas (Ceuta, Asturias, Murcia y Guipúzcoa) registraron evoluciones prácticamente planas respecto al año anterior.

Desde una perspectiva trimestral, 34 provincias registran variaciones entre el cuarto trimestre de 2023 y el primero de 2024 en el entorno del 0 %, superando las 22 del trimestre precedente.

Los descensos más acusados en tasa trimestral se localizan en las provincias de Córdoba (-2,7 %), Ceuta (-1,7 %) y Ourense (-1,3 %). Por el contrario, destacan con los aumentos de precio más más intensos en el último trimestre las provincias de Toledo (+4,7 %), un mercado en el área de influencia de Madrid, y la de Málaga (+3,2 %), un mercado mixto con un relevante peso turístico.

Las provincias que acogen las dos mayores capitales y sus áreas de influencia tuvieron un comportamiento similar con ligeros ajustes trimestrales.  En la provincia de Madrid, donde la vivienda es un 2,3 % más cara que hace un año, el precio medio se redujo un 0,2 % respecto al cuarto trimestre de 2023. La provincia de Barcelona, con un +2,6 % interanual, redujo el valor medio de la vivienda un -0,1 % trimestral.

El esfuerzo anual de compra de vivienda

El esfuerzo teórico anual es un ejercicio realizado por el Servicio de Estudios de Tinsa que simula el porcentaje de la renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales. Con ello se busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional.

Según este indicador, el esfuerzo de los españoles aumentó una décima respecto al trimestre anterior y se sitúa en el 34,3 %. Once provincias superan el umbral considerado de esfuerzo razonable (35 %). El mayor tensionamiento se localiza en Islas Baleares, donde la población local se enfrenta a una tasa de esfuerzo del 58,6 %. Le siguen las provincias de Málaga (51 %) y Madrid (44,3 %).

Cinco de las seis capitales más pobladas superan en nivel de accesibilidad razonable y tres de ellas rebasan también la cota del 45 % en su tasa de esfuerzo, que marca el límite de accesibilidad crítica.

La ciudad de Barcelona es la que muestra entre este grupo de seis capitales el mayor nivel de esfuerzo, 51,9 %, seguido de cerca por Madrid (51,4 %) y con algo más de distancia por Málaga (50,6 %). Zaragoza es la única entre las seis grandes capitales que se mantiene por debajo de la tasa de esfuerzo razonable, incluso por debajo de la media nacional. con un 32 %.

Entrando en el detalle de los distritos de las seis grandes capitales, en ocho zonas de Madrid, siete de Barcelona, y tres distritos de Málaga se supera el 50 % de esfuerzo teórico. Las mayores tasas se localizan en Ciutat Vella, en Barcelona, con una tasa del 68,7 % y en los distritos madrileños de Centro (67,5 %) y Arganzuela (63,6 %).

Cuota hipotecaria mensual. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España se sitúa en 141.912 euros en el cuarto trimestre (último dato disponible), con una cuota mensual de 707 euros, que en el caso de Islas Baleares alcanza los 1.284 €/mes en promedio. Otras provincias con cuotas mensuales elevadas son Madrid (981€/mes), Málaga (893 €/mes), Barcelona (868€/mes) y Guipúzcoa (807€/mes). En el extremo opuesto, los menores pagos mensuales corresponden a los vecinos de Cuenca (392 €/mes), Lugo (409 €/mes) y Jaén (413 €/mes).