Los valores del capital en los 25 principales mercados residenciales de Europa han vuelto a registrar cifras positivas, según el informe de PATRIZIA, PATRIZIA INSIGHT – European Residential Markets. En concreto, el crecimiento promedio del valor del capital prime en las 25 principales ciudades ha pasado de +11% en 2022 a -14% en 2023. En el segundo trimestre de 2025, todos los mercados se han situado en cifras positivas, pero la brecha se ha ampliado aún más: las ciudades del cuartil superior han registrado un crecimiento del valor del capital prime del 13% interanual, mientras que las del cuartil inferior solo han alcanzado el 3%, una diferencia mayor a la registrada antes de 2022.
Marcus Cieleback, Chief Urban Economist en PATRIZIA, opina que “la señal más optimista es que todos los mercados han superado sus mínimos y han vuelto a cifras positivas, lo que confirma que la recuperación es generalizada. Esta creciente divergencia indica un cambio fundamental. Como deja claro el informe, el rendimiento de la inversión residencial ya no depende principalmente de los movimientos generales del mercado de capitales. En cambio, los fundamentos de las ciudades, los matices locales y las características de los activos vuelven a ser factores decisivos para una mayor rentabilidad”.
Los fundamentos determinan el ranking de ciudades
Cieleback añade que “a medida que el antiguo manual de macroeconomía pierde su poder predictivo, los inversores necesitan una brújula diferente. Los fundamentos de las ciudades son ahora los indicadores más fiables para predecir el atractivo de la inversión residencial. El City Ranking de PATRIZIA muestra que el éxito depende de ciudades con un perfil demográfico y económico adecuado, ya que el tamaño por sí solo no garantiza la liquidez ni el crecimiento a largo plazo”.
El City Ranking de PATRIZIA pone de relieve como los fundamentos urbanos de 142 ciudades impulsan el atractivo de la inversión. En lugar de centrarse en el PIB o en medidas simples como el tamaño de la ciudad, el ranking combina 28 medidas de fundamentos del mercado, calidad de la ubicación, innovación, conectividad y otros factores.
La investigación muestra que el tamaño de la ciudad por sí solo es un indicador engañoso de la liquidez de la inversión residencial. De hecho, las 10 ciudades principales representan solo el 24% de la población urbana de Europa, pero han captado casi el 45% de todas las transacciones residenciales desde 2019.
La eficiencia energética y la asequibilidad determinan el rendimiento
En lo que se refiere a los activos, PATRIZIA INSIGHT confirma que la eficiencia energética ya se refleja en los precios del mercado. Por ejemplo, en las siete ciudades más importantes de Alemania, los inmuebles con calificación EPC A/A+ alcanzan precios un 5-6% superiores a los de los inmuebles con calificación EPC D, mientras que aquellos inmuebles ineficientes (EPC F-H) se comercializan con descuentos de alrededor del 2%.
En Múnich, una simulación del mercado de alquiler muestra que la mejora de una propiedad EPC G/H a B puede suponer un aumento del alquiler de hasta 5 euros por metro cuadrado al mes, sin tener en cuenta otros cambios.
La asequibilidad es también un factor fundamental para determinar el rendimiento de las inversiones. Para medirla, PATRIZIA ha introducido el índice Net Rental Stress Radio, que identifica los barrios en los que los hogares tienen mayores dificultades económicas.
Los resultados muestran contrastes significativos incluso dentro de las mismas ciudades: por ejemplo, Evere, en Bruselas, se enfrenta a una grave crisis de alquiler, mientras que Watermael-Boitsfort se mantiene relativamente resiliente.
Georg Kläger, Senior Strategist en PATRIZIA, explica que “el índice Net Rental Stress Ratio de PATRIZIA es una métrica simplificada de asequibilidad que ajusta los cálculos tradicionales de la relación entre el alquiler y los ingresos incorporando el alquiler neto y el poder adquisitivo por hogar, incluidas las prestaciones sociales. Destaca donde es más grave la carga del alquiler y donde los hogares son más resistentes, lo que ofrece a los inversores una visión más clara de la asequibilidad y una guía útil para estrategias de vivienda específicas”.
Los flujos transfronterizos siguen siendo moderados, pero muy concentrados
Aunque los fundamentos se están fortaleciendo, la inversión transfronteriza en el sector residencial europeo aún no se ha recuperado por completo. Aquí, el informe muestra que la actividad inversora se concentra en gran medida en unos mercados específicos.
Los inversores estadounidenses siguen siendo la principal fuente de capital, con un 51% de la inversión transfronteriza en el año hasta el segundo trimestre de 2025. Reino Unido es el principal receptor, ya que atrae el 43% de los flujos entrantes, seguido de Alemania.
Diversificación y nuevos segmentos de vivienda
PATRIZIA INSIGHT muestra que la estrategia de inversión residencial ha madurado. La etapa de ganancias fáciles impulsadas por factores macroeconómicos ha llegado a su fin. El rendimiento dependerá de la capacidad de adaptación a las nuevas realidades y a los factores conductuales que impulsan el mercado:
- La estabilidad de los ingresos como referencia del rendimiento
- La diversificación tanto dentro de las ciudades como entre ellas
- El auge de segmentos como el alquiler de viviendas unifamiliares y las residencias de estudiantes
En el segmento de residencias de estudiantes, mercados clave como Madrid, Milán, Copenhague y Berlín siguen siendo imanes para el capital a largo plazo, mientras que ciudades universitarias más pequeñas como Turín, Poznan y Valencia son atractivas, pero requieren estrategias más selectivas.
Marcelo Cajias, director de Estrategia de Inversión e Inteligencia de Datos en PATRIZIA, considera que “estamos entrando en un entorno de inversión más granular y diverso. Para tener éxito, los inversores deben centrarse en fuentes de ingresos estables, diversificar entre distritos urbanos y geografías, y adoptar nuevos segmentos de vivienda que están alcanzando una escala institucional. Estos son los pilares fundamentales para obtener un rendimiento superior a largo plazo”.
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