La vivienda en propiedad se consolida como la fórmula residencial preferida por los españoles, aunque el acceso sigue marcando buena parte del proceso de compra. Así se desprende de la tercera edición del informe ‘El viaje del comprador de vivienda en España’, elaborado por Sigma Dos para Culmia, que revela que el 82,2% de los encuestados considera la propiedad como la opción que mejor encaja con su situación futura, frente al 70,8% registrado en la anterior edición, mientras que el 56,9% contempla acceder a una vivienda asequible o con algún tipo de subvención pública.
El estudio ofrece una radiografía actualizada del comprador de vivienda en España y constata una evolución relevante en sus prioridades. La propiedad se refuerza como aspiración mayoritaria, el acceso continúa condicionando la decisión de compra y los mayores de 65 años muestran una relación más activa con su vivienda, tanto desde el punto de vista residencial como patrimonial.
La propiedad se refuerza como aspiración residencial
El informe confirma que la vivienda en propiedad sigue siendo la fórmula residencial preferida por los españoles y gana peso respecto a la edición anterior. En concreto, el 82,2% de los encuestados considera que la vivienda en propiedad es la fórmula que mejor encaja con su situación futura, frente al 70,8% registrado en 2023.
Esta preferencia refleja que la propiedad continúa ocupando un lugar central en las expectativas residenciales de la población, incluso en un contexto en el que el acceso a la vivienda sigue marcando buena parte del proceso de decisión.
La orientación hacia la propiedad convive, además, con una elevada disposición al ahorro residencial. El 32,6% de los encuestados afirma que su prioridad económica actual es ahorrar para comprar una vivienda, por encima de otros destinos del dinero como viajar, vivir experiencias o dedicarlo al consumo cotidiano. Esta prioridad es especialmente intensa entre los jóvenes de 26 a 34 años, donde el porcentaje asciende al 49,7%.
El acceso sigue marcando el viaje del comprador
El acceso continúa siendo uno de los grandes elementos que condicionan el viaje del comprador. Según el informe, el 56,9% de los españoles se plantea acceder a una vivienda asequible o con algún tipo de subvención pública. Este porcentaje se eleva hasta el 73% entre las personas de 26 a 34 años, lo que pone de manifiesto el peso que estas fórmulas tienen entre los compradores más jóvenes.
El informe también refleja que el interés por estas soluciones convive con barreras de acceso vinculadas principalmente al cumplimiento de requisitos, la elegibilidad o la percepción de complejidad en los trámites.
Cerca de uno de cada cuatro encuestados afirma que se plantearía acceder a una vivienda asequible, pero no cumple los requisitos, mientras que una parte de la demanda identifica también la necesidad de mayor claridad en los procesos.
Asimismo, los precios de compra se mantienen como el principal obstáculo identificado por los compradores a la hora de acceder a una vivienda, mencionado por el 73,1% de los encuestados. Le siguen la falta de oferta asequible o protegida, señalada por el 25,2%; la incertidumbre económica, con un 19,5%; y la dificultad para acceder a hipotecas, con un 18%.
En cuanto al tiempo de búsqueda, el informe refleja que, entre quienes han buscado y comprado vivienda, el 26,3% dedicó al proceso entre seis meses y un año, mientras que el 23,8% tardó entre tres y seis meses. Entre quienes actualmente están buscando o pensando en hacerlo, el proceso tiende a alargarse: el 20,1% lleva entre uno y dos años buscando y el 19,2% acumula tres años o más.
El comprador senior: una relación más dinámica con la vivienda
Uno de los hallazgos más relevantes del informe es la evolución del comprador senior. Frente a la percepción tradicional de los mayores de 65 años como un perfil más inmóvil o vinculado necesariamente a la permanencia en la vivienda habitual, el estudio refleja una relación más dinámica con el hogar.
En concreto, uno de cada tres mayores de 65 años se plantea cambiar de vivienda, un dato muy superior al 14,9% registrado en el estudio de 2022. Esta evolución apunta a una relación más activa con el hogar y a una mayor apertura a adaptar la vivienda a nuevas necesidades vitales.
El dato refleja un cambio de mirada sobre la etapa senior: la vivienda deja de ser necesariamente un lugar de permanencia definitiva para convertirse en una decisión que puede revisarse en función de nuevas prioridades vitales, como la comodidad, la adaptación del hogar, la proximidad a servicios, el entorno o la posibilidad de obtener mayor flexibilidad económica.
Entre los mayores de 65 años, el 34,9% optaría por permanecer en la misma ciudad e incluso en el mismo barrio en caso de cambio, una cifra inferior a la registrada entre otros grupos de edad. Además, este colectivo muestra una mayor predisposición a cambiar de ciudad dentro de la misma comunidad autónoma, una opción contemplada por el 12,4%.
El informe también constata una mayor diversidad presupuestaria dentro de este segmento. Los mayores de 65 años son el grupo que más contempla viviendas por encima de los 600.000 euros, pero también el que más considera viviendas por debajo de los 100.000 euros, lo que evidencia realidades residenciales muy distintas dentro de una misma franja de edad.
“Este informe refleja cómo está cambiando la relación de los españoles con la vivienda. La propiedad sigue siendo la fórmula residencial de referencia, pero el comprador incorpora nuevas prioridades vinculadas al acceso, el bienestar, la confianza durante el proceso y las necesidades propias de cada etapa vital. La vivienda ya no se analiza solo como un activo o como un espacio físico, sino como una decisión que acompaña la forma de vivir de las personas”, afirma Francisco Pérez, CEO de Culmia.
La vivienda como activo patrimonial en la etapa senior
El estudio analiza, además, cómo evoluciona la percepción de la vivienda como activo patrimonial. Para una parte relevante de los mayores de 65 años, la vivienda deja de entenderse únicamente como un bien en propiedad para convertirse también en un posible recurso estratégico durante la etapa de jubilación.
En concreto, el 55,4% de los mayores de 65 años valoraría obtener liquidez inmediata de su vivienda manteniendo el derecho a seguir residiendo en ella. Este dato refleja una nueva forma de aproximarse al hogar, no solo como espacio de residencia, sino también como patrimonio capaz de aportar flexibilidad económica en una nueva etapa vital.
El análisis específico de ‘Golden Years’ muestra, además, que la mayoría de los mayores de 65 años mantiene una relación estable con su vivienda actual: el 64,7% se muestra satisfecho y no se plantea un cambio.
Sin embargo, el 35,3% sí piensa o le gustaría cambiar de vivienda según se vaya haciendo mayor, principalmente hacia soluciones más cómodas o adaptadas a su situación, entornos rurales o con menor población, segundas residencias o modelos de senior living, una alternativa que todavía ocupa un lugar minoritario, con un 5,4%.
Más allá del cambio residencial, el informe identifica las principales prioridades de la vivienda en esta etapa vital. Entre las características consideradas imprescindibles destacan tener servicios cerca, señalado por el 54,8%; contar con condiciones favorables para la salud y el bienestar, con un 53,3%; vivir en un entorno tranquilo, con un 49,4%; y mejorar la accesibilidad y la ausencia de barreras arquitectónicas, con un 35,1%.
En relación con la vivienda del futuro, los mayores de 65 años imaginan hogares más eficientes energéticamente, una opción señalada por el 51,7%; más accesibles y adaptados a todas las edades, con un 45,2%; y con sistemas que contribuyan al cuidado de la salud, con un 38,2%.
“La vivienda no se entiende igual a los 30, a los 45 o a partir de los 65 años. Con ‘Golden Years’ hemos querido abrir una reflexión sobre cómo cambian las necesidades residenciales a lo largo de la vida y cómo el sector debe ser capaz de responder a una demanda cada vez más diversa. Los datos muestran que el comprador senior es más activo de lo que tradicionalmente se pensaba y que la vivienda puede ser, además de un hogar, un activo clave para afrontar nuevas etapas vitales”, afirma Cristina Ontoso, directora Comercial y de Marketing de Culmia.
Una demanda con matices territoriales
El informe también recoge diferencias relevantes por comunidades autónomas, tanto en las expectativas presupuestarias como en las preferencias de acceso y tipología de vivienda. Aunque la previsión de inversión más habitual a nivel nacional se sitúa entre los 100.000 y los 200.000 euros, en Cataluña y País Vasco la horquilla más frecuente asciende a entre 200.000 y 400.000 euros.
Asimismo, la preferencia por el piso en edificio se mantiene como primera opción en todas las comunidades analizadas, si bien en Andalucía la distancia con la casa o chalet se estrecha de forma significativa.
Desde el punto de vista del acceso, la falta de adecuación entre la oferta disponible y las expectativas económicas aparece de forma mayoritaria en todas las comunidades, con especial intensidad en Madrid, Comunitat Valenciana y Galicia. Estas diferencias territoriales muestran que, aunque las grandes tendencias del comprador son compartidas, el viaje de compra presenta matices relevantes según el mercado residencial de cada territorio.
Confianza y acompañamiento en una decisión de alto impacto
El informe pone de manifiesto que el comprador no solo busca una vivienda, sino también confianza, información y acompañamiento durante todo el proceso. En este sentido, el 80,8% de los españoles considera importante contar con una promotora reconocida en su decisión de compra, lo que refuerza el valor de la trayectoria, la solvencia y la capacidad de asesoramiento en una de las decisiones económicas y personales más relevantes.
Aunque la digitalización forma parte cada vez más del proceso de compra, el contacto humano sigue siendo mayoritario. El 68,9% de los encuestados prefiere relacionarse con el vendedor a través de un profesional-comercial, frente a opciones exclusivamente virtuales o automatizadas.
Esta preferencia se refuerza también ante el uso de agentes virtuales o chatbots: el 47,6% prefiere la atención humana durante la búsqueda y compra de vivienda, mientras que un 16,6% no considera útil este tipo de herramientas. No obstante, entre los jóvenes de 26 a 34 años aumenta la predisposición a utilizar asistentes virtuales para consultas básicas o de forma frecuente.
Salud, luz natural y bienestar en el hogar
El informe también constata que la vivienda ya no se elige únicamente desde una lógica funcional basada en precio, ubicación o metros cuadrados. Los compradores incorporan cada vez más atributos vinculados al bienestar, la salud y la calidad de vida dentro del hogar.
La iluminación natural es el aspecto relacionado con la salud y el bienestar más valorado por los encuestados, con una puntuación de 8,5 sobre 10.
En la decisión de compra, esta tendencia se refuerza: la luminosidad es el elemento más señalado, con un 59%, seguida de la amplitud, con un 51,7%; la distribución de las estancias, con un 38,4%; y el confort térmico, con un 34,3%.
Las zonas comunes también adquieren un papel cada vez más relevante dentro de esta concepción del hogar como espacio de bienestar. Las zonas verdes o ajardinadas son las más valoradas, con un 78,1%, seguidas de la piscina, el gimnasio y el parque infantil.
Además, pensando en la vivienda del futuro, el 59,2% de los encuestados prioriza elementos relacionados con la salud, como la calidad del aire, la iluminación o los materiales saludables, como claves para mejorar la experiencia de vida en el hogar.
Sostenibilidad: se valora, pero no siempre determina la compra
El informe también analiza el papel de la sostenibilidad en la decisión de compra. Aunque se trata de un factor presente en las preferencias del comprador, no siempre actúa como elemento determinante cuando implica un mayor coste.
En concreto, el 58% de los encuestados afirma que tiene en cuenta que el proceso de construcción sea sostenible, pero no lo considera determinante en la decisión de compra.
En el caso de la certificación energética, el 41,1% señala que es un factor determinante a la hora de comprar una vivienda, aunque no estaría dispuesto a pagar más por ello. Solo el 17,2% de los encuestados se muestra dispuesto a asumir un sobrecoste si la vivienda cuenta con una alta calificación energética.
Las mascotas ganan peso en la decisión de compra
El informe también destaca el papel creciente de las mascotas en la elección de vivienda. El 39,2% de los encuestados afirma que tener o planear tener una mascota influye en su decisión de compra y le lleva a buscar viviendas adaptadas, con terraza, zonas verdes u otros espacios adecuados.
Esta tendencia aumenta entre los menores de 35 años, donde alcanza el 47,7%, y entre quienes están buscando actualmente vivienda o pensando en hacerlo, donde supera el 50%.
Además, el 45,9% considera importante que las nuevas promociones incorporen espacios y servicios adaptados a mascotas, como zonas de paseo o lavaderos. Este porcentaje también se incrementa entre quienes se encuentran en búsqueda activa o pensando en comprar, hasta el 53,5%.
Preguntas frecuentes (FAQS) sobre el perfil de comprador de vivienda en España
¿Qué contradicción revela el informe entre el deseo de sostenibilidad y la realidad financiera del comprador?
El informe expone una clara brecha entre la concienciación ambiental y la elasticidad del precio. Aunque el 59,2% de los compradores prioriza la salud en la vivienda (calidad del aire e iluminación natural) y el 41,1% considera determinante la certificación energética, el factor económico sigue mandando: un aplastante 82,8% de los encuestados se niega rotundamente a asumir cualquier tipo de sobrecoste por el simple hecho de que el inmueble cuente con una alta calificación energética.
¿Cómo redefine el mercado inmobiliario la nueva mentalidad del comprador senior frente a los clichés tradicionales?
La comparativa basada en datos históricos rompe el mito del inmovilismo de la tercera edad. El porcentaje de mayores de 65 años que se plantea activamente cambiar de vivienda se ha disparado, pasando de un tímido 14,9% en 2022 a un robusto 33,3% (uno de cada tres). Además, se consolida una visión de la vivienda como recurso estratégico y financiero de jubilación: el 55,4% de este segmento valora fórmulas para obtener liquidez inmediata de su patrimonio inmobiliario sin perder el derecho a seguir residiendo en él.
¿Bajo qué condiciones específicas NO se debe aplicar la recomendación de automatizar el proceso de venta con asistentes virtuales o chatbots?
No se debe aplicar una estrategia de atención digital pura o automatizada en los segmentos de compradores de mediana y avanzada edad (perfiles senior y de reposición). Los datos del informe demuestran una resistencia severa a los canales robóticos: el 68,9% de los españoles exige el contacto personal con un comercial humano y un 47,6% rechaza explícitamente los agentes virtuales. El uso de chatbots e IA conversacional debe limitarse exclusivamente a consultas básicas iniciales orientadas al público más joven (de 26 a 34 años), donde la predisposición tecnológica es mayor.
¿Por qué el factor de marca de la promotora se ha vuelto un KPI crítico para el 80,8% de la demanda?
En un entorno donde el precio es el principal obstáculo para el 73,1% de los compradores y los plazos de búsqueda activa se prolongan crónicamente superando los tres años para el 19,2% de los interesados, la confianza en la entrega se vuelve vital. El respaldo de una promotora reconocida actúa como un seguro intangible contra retrasos en la edificación, quiebras técnicas e incertidumbre económica.
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