Un estudio elaborado por Casavo, la proptech europea que epecializada en la compraventa de viviendas mediante el uso de tecnología, ha presentado un análisis de las diferencias legales y financieras en el proceso en la compraventa de viviendas entre España, Italia y Francia, los tres principales mercados donde opera la compañía.
En España, la formalización de la compraventa se realiza mediante una escritura pública ante notario, involucrando una serie de tributos:
- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- Los Actos Jurídicos Documentados (AJD)
- El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) para viviendas nuevas.
A ellos se le suman habitualmente los gastos en honorarios de agentes inmobiliarios, así como en gestiones notariales, los que convierten estos costes asociados a la transacción en una consideración crucial por parte tanto del comprador como del vendedor.
El ITP, gestionado por las Comunidades Autónomas, varía según la ubicación de la propiedad. Los AJD gravan documentos notariales, mercantiles y administrativos, mientras que el IVA se aplica a tasas del 10% o 4% para viviendas nuevas.
Italia: proceso estructurado y complejidades fiscales
En Italia, la compraventa de viviendas se caracteriza por un proceso más estructurado que abarca contratos preliminares y finales. Además de los honorarios y costos notariales, es esencial comprender los impuestos asociados, como el Impuesto sobre las Transacciones Inmobiliarias (IMU) y el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), con tasas variables según las circunstancias.
A diferencia de España, donde el contrato de compraventa es un documento privado primero firmado entre las partes y luego elevado a público ante notario, en Italia, este contrato es público y se firma directamente ante notario, actuando como intermediario. En este sentido, en Italia la elección del notario le corresponde al comprador, ya que este último es quien tiene que pagar los honorarios, salvo que haya acordado otra cosa con el vendedor.
En términos fiscales, mientras en España el tipo de impuesto varía según la condición de la vivienda (IVA para nuevas, ITP para usadas, con AJD), en Italia, se aplica el Imposta di Registro, con tasas entre el 2% y el 9%, independientemente de la naturaleza de la propiedad.
Además, se abonan impuestos menores, como el Imposta ipotecaria y el Imposta Catastale. El proceso de compraventa también difiere en fases. Mientras España sigue un enfoque de dos fases, con reserva o contrato de arras y firma de escritura pública ante notario, Italia divide el proceso en tres: propuesta irrevocable, contrato preliminar o compromesso, y contrato definitivo o rogito ante notario.
Francia: firma pública y obligaciones fiscales específicas
En Francia, la formalización de la compraventa se distingue por la firma de un contrato de compraventa y la realización de una escritura pública ante notario. Los impuestos, como el Impuesto sobre las Transacciones Inmobiliarias (ITI) y el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), aplican tasas específicas para viviendas nuevas y usadas, junto con los honorarios de agentes inmobiliarios y los gastos notariales.
En el caso del país galo, los honorarios de la agencia inmobiliaria pueden ser pagados por el vendedor, por el comprador o por ambos, según lo que se acuerde entre las partes. Los gastos notariales, que representan entre el 7% y el 8% del precio de venta, son a cargo del comprador. Sin embargo, el vendedor puede asumir una parte de estos gastos si así lo pacta con el comprador.
Comparado con España, el proceso en Francia difiere, ya que el contrato de compraventa es un documento público firmado directamente ante notario, quien actúa como intermediario. Además, las obligaciones fiscales varían, con Francia aplicando el Impuesto de Registro, con tasas entre el 5,8% y el 0,7%, y otros impuestos menores como el Impuesto Hipotecario y el Impuesto Catastral, ambos del 0,1%.
El proceso de compraventa en Francia se desarrolla en dos fases distintas: la firma de un contrato preliminar o compromis de vente, seguido por el contrato definitivo o acte de vente ante notario y el consecuente registro de la propiedad. Estas diferencias resaltan la necesidad de una comprensión detallada al participar en transacciones inmobiliarias en Francia.
En palabras de Francisco Sierra, director general para el Sur de Europa de Casavo, «este análisis detallado busca arrojar luz sobre las principales diferencias en estos procesos inmobiliarios para cada uno de nuestros mercados. En Casavo, nos esforzamos por hacer que la compraventa de una vivienda resulte lo más sencilla y transparente posible para ambas partes vendedor y comprador, proporcionando soluciones a medida que se adaptan a las particularidades de cada persona y lugar”.
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