El sector inmobiliario español ha comenzado 2025 con una actividad sobresaliente. Durante el primer trimestre, se registraron 184.087 transmisiones de vivienda escrituradas, lo que supone un incremento interanual del 14,7%. La vivienda usada domina el mercado, representando el 91% del total, según el Observatorio de Vivienda y Suelo (OVS) del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana correspondiente al primer trimestre de este año.
La actividad edificatoria ha reforzado esta tendencia positiva. El presupuesto total de ejecución de visados de dirección de obra aumentó un 18% en términos interanuales, con un máximo de 6.427 millones de euros desde la última década. Además, las viviendas iniciadas alcanzaron las 34.416 unidades, un 11,5% más que el año pasado.
La rehabilitación también se consolida como protagonista: el presupuesto para reformas y ampliaciones subió un 27,3%, hasta los 667,1 millones de euros, mientras que las calificaciones definitivas de rehabilitación se dispararon un 148,4% con 26.834 unidades.
En cuanto al precio de la vivienda libre, este registró un alza interanual del 9%, situándose en 2.033€/m², el valor más elevado desde que se tienen registros recientes y superando los niveles previos a la pandemia.
Por otro lado, la financiación hipotecaria sigue la estela de la recuperación: los préstamos destinados a la compra de vivienda crecieron un 18,3%, sumando 119.973 hipotecas, con un importe total prestado de 18.642 millones de euros, un 35,2% más que en 2024.
Los préstamos destinados a la compra de vivienda crecieron un 18,3%, sumando 119.973 hipotecas
La salud financiera del sector es óptima. Los créditos dudosos vinculados a la construcción (7,62%) y a las actividades inmobiliarias (2,26%) se mantienen en niveles muy inferiores a los picos alcanzados en 2018, lo que aporta estabilidad al entorno inversor y a la economía en general.
Precios, demanda y tendencias de compra de viviendas
El precio medio de la vivienda libre no solo mantiene su tendencia creciente desde finales de 2020, sino que se afianza en máximos históricos, con 2.033€/m² en el primer trimestre de 2025. En concreto, la vivienda usada subió un 9,1%, por encima del 7,2% registrado en la obra nueva.
La brecha entre vivienda libre y protegida es cada vez mayor: la vivienda libre resulta hoy un 74% más cara que la protegida. La diferencia de precio relativa entre vivienda protegida y libre usada alcanza el -42,2%, el dato más negativo del periodo. El índice general de precios de vivienda (IPV) se sitúa en 171,3 (base 100 en 2015), confirmando una tendencia al alza ininterrumpida desde 2017.
En el ranking provincial, Madrid lidera con 3.476,6€/m², seguida de Islas Baleares (3.436€/m²) y Guipúzcoa (3.093,5€/m²). En cuanto a incrementos interanuales, Baleares creció un 13,2%, Málaga un 12,3% y Valencia un 12,1%. Melilla, en cambio, es la única provincia que registra una leve bajada del -0,5%.
Las transacciones han alcanzado volúmenes no vistos desde 2008: se contabilizaron 181.625 operaciones en este trimestre entre nuevas y usadas. El mercado continúa dominado por la vivienda de segunda mano, con una proporción de 10 operaciones usadas por cada una de obra nueva. Destacan los fuertes ascensos en provincias como León (+42,3%), Segovia (+40%) y Almería (+38,3%), mientras que Valencia (-1,5%), Navarra (-3,8%) y Soria (-12,1%) marcan los descensos más significativos.
La inversión extranjera mantiene su importancia estratégica. El 14,1% de las compras de vivienda corresponde a extranjeros, principalmente del Reino Unido (8,24%), Alemania (6,35%) y Países Bajos (6,05%). El valor de las compras de extranjeros residentes se incrementó un 26,5%, situando el precio medio en 197.019,7 euros por vivienda libre; el 90,7% de estas operaciones se realizan sobre vivienda usada y el 57,3% corresponde a residentes en España.
El 14,1% de las compras de vivienda corresponde a extranjeros, principalmente del Reino Unido (8,24%), Alemania (6,35%) y Países Bajos (6,05%).
El mercado del suelo
Esta dinámica también se traslada también al mercado del suelo. La superficie objeto de transacciones aumentó un 21,6%, hasta las 719 hectáreas, mientras que el valor total ascendió un 1,5%, alcanzando los 879,8 millones de euros.
El precio medio del suelo urbano se ha consolidado en 172,7€/m², con un alza del 3,2% interanual. En los municipios de más de 50.000 habitantes, el precio medio alcanza una cifra histórica de 318,4€/m², creciendo un 4% respecto al año anterior.
La rehabilitación: crecimiento y sostenibilidad
En la misma senda de crecimiento, la rehabilitación residencial protagoniza un ciclo ascendente desde hace tres años, situándose como pilar clave en la evolución presente y futura del sector. El presupuesto para ampliaciones y reformas creció un 27,3%, alcanzando los 667,1 millones de euros, lo que representa ya el 14,5% del total dedicado a edificación.
Los visados de obra de rehabilitación alcanzaron ya 6.939 viviendas, incrementándose un 6,1% en tasa interanual. Con 43.041 visados de dirección de obra registrados, el sector bate su récord histórico, creciendo un 17%.
Las calificaciones definitivas en rehabilitación registran un espectacular incremento interanual del 148,4%, con 26.834 unidades finalizadas, lo que revela un impulso decisivo en la modernización y actualización del parque residencial.
El mercado del alquiler: Desafíos de rentabilidad y precios
El mercado del alquiler en España mantiene su tendencia inflacionaria, según el Índice de Precios del Consumo Armonizado (IPCA), que se sitúa en el 110,7% en el primer trimestre de 2025 respecto a la base de 2018. Sin embargo, la rentabilidad bruta sigue descendiendo y marca un mínimo del 3,25%, frente al 4,13% máximo observado en 2018.
Financiación y acceso a la vivienda: entre la oportunidad y el esfuerzo
La concesión de crédito hipotecario vive un momento de clara reactivación. El volumen de nuevas hipotecas sobre vivienda aumentó un 18,3%, totalizando 119.973 operaciones. El importe medio de hipoteca por vivienda se sitúa en 155.386 euros, impulsando un volumen de préstamo total de 18.642 millones de euros (+35,2%).
La relación préstamo-valor (LTV) se mantiene alrededor del 64,9%, aunque las operaciones con LTV superior al 80% suben al 10,9%. El crédito vivo dedicado a la adquisición de vivienda, con 482.226 millones de euros, sigue siendo la pieza principal y supera en mucho al destinado a construcción y actividad inmobiliaria.
- La relación préstamo-valor (LTV) se mantiene alrededor del 64,9%, aunque las operaciones con LTV superior al 80% suben al 10,9%.
La capacidad de compra de los hogares mejora: la renta bruta disponible aumentó un 7,2% hasta los 277.052 millones de euros. El endeudamiento agregando suma un 43,7% del PIB, en descenso continuado. No obstante, el número de años necesarios para adquirir una vivienda alcanza ya los 7,25, situándose en el rango alto del periodo, mientras que el esfuerzo anual de compra se reduce hasta el 33,5% de la renta disponible, con una mejora interanual del 5,4%.
Estabilidad financiera: créditos dudosos y ejecuciones hipotecarias
El sector conserva una posición estable en términos de morosidad. Los créditos dudosos en construcción (7,62%) y actividad inmobiliaria (2,26%) siguen muy lejos de los picos preocupantes de 2018. Los referidos a adquisición de vivienda (2,2%) y rehabilitación (3,3%) han descendido de manera significativa.
Las ejecuciones hipotecarias suman 6.120, un alza del 8,2% respecto al mismo periodo del año anterior, pero representan una reducción del 78% frente a los niveles máximos alcanzados en 2010.
El 62% de estas ejecuciones afecta a viviendas, de las cuales 2.426 corresponden a viviendas habituales de personas físicas (+2,4% interanual). Las demandas de lanzamiento totalizan 13.563, con un discreto incremento del 1,5%.
Contexto macroeconómico
La actividad inmobiliaria y de la construcción sustenta el avance macroeconómico español. El PIB en el primer trimestre de 2025 alcanza los 411.366 millones de euros, un 5,2% más en variación interanual. La formación bruta de capital fijo en construcción suma 43.875 millones de euros, equivalentes al 11% del PIB, con un crecimiento del 3,5% interanual.
El valor añadido bruto (VAB) de la construcción se sitúa en 21.340 millones de euros (+3,17%), mientras que el VAB de las actividades inmobiliarias avanza hasta los 44.382 millones de euros (+4,30%).
El empleo total sigue recuperándose, alcanzando los 22,3 millones de ocupados (+2,6%), con el empleo en construcción subiendo a 1,59 millones (+4,0%, representando el 7,1% del total) y en actividades inmobiliarias llegando a los 268.600 empleos (+11,7%).
Los datos del primer trimestre de 2025 revelan el dinamismo del mercado inmobiliario y de la construcción, impulsado por una demanda sostenida, la inversión, la estabilidad financiera y la entrada de capital extranjero. No obstante, el avance no está exento de desafíos: la dificultad de acceso a la vivienda persiste para muchos hogares, especialmente en las grandes ciudades y en ciertos segmentos de renta.
La rehabilitación se afianza como un eje de futuro, tanto en clave de sostenibilidad como de modernización y adaptación al parque existente. La financiación sigue siendo una palanca esencial para mantener la demanda y facilitar la entrada de nuevos compradores. Mientras, la inversión extranjera refuerza la confianza en el sector y garantiza un flujo de transacciones clave.
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