El mercado de la financiación está enviando un mensaje claro: la sostenibilidad ha dejado de ser un “extra” para convertirse en condición de acceso al crédito. El 71% de las entidades de crédito europeas reconoce que no financia inmuebles que no cuenten con la calificación de sostenibles o, al menos, con un plan creíble para mejorar su desempeño ambiental. Esta realidad, recogida en el último European Lender Intentions Survey de CBRE, está reordenando prioridades en la financiación inmobiliaria europea y afectando de lleno a promotores, fondos y patrimonialistas.
El dato, procedente de una encuesta realizada a 143 bancos y fondos especializados en financiación de la actividad inmobiliaria en Europa, confirma que el riesgo climático y regulatorio se ha integrado de forma explícita en el análisis de riesgo crediticio.
Además, estas entidades de financiación inmobiliaria aplican condiciones más ventajosas a los proyectos que cumplen con criterios ESG, con descuentos en el margen financiero que oscilan entre 5 y 20 puntos básicos para los llamados “créditos verdes”.
Cada vez hay menos margen para la financiación: quien quiera acceder en condiciones competitivas a la financiación inmobiliaria europea tendrá que demostrar, desde fases tempranas de diseño, que el activo cumple –o podrá cumplir– con los estándares de eficiencia energética, resiliencia climática y gobernanza que el sistema financiero ya considera imprescindibles.
Motivos por los que la banca pide certificados verdes
El endurecimiento de los criterios de los financiadores al exigir certificados verdes en el sector inmobiliario no obedece solo a objetivos reputacionales. Responde, sobre todo, a una lógica de gestión de riesgos.
Los bancos y fondos quieren reducir su exposición a activos que puedan perder valor de forma acelerada o convertirse en “varados” por no cumplir los requisitos normativos y de mercado que se están consolidando en Europa.
En la práctica, los certificados verdes y las evaluaciones ESG funcionan como filtros que permiten discriminar qué activos serán competitivos en el tiempo y cuáles corren el riesgo de quedar rezagados. La sostenibilidad pasa a ser, por tanto, una dimensión más del riesgo crediticio.
Riesgos financieros y del colateral
Desde la perspectiva del financiador, la garantía real del préstamo –el inmueble– debe mantener el valor y la liquidez durante toda la vida del crédito. Al respecto, la encuesta de CBRE, así como otras fuentes del sector, advierten de que los activos con peor desempeño energético tienden a depreciarse más rápido, a registrar descuentos más acusados en tasación y a encontrar más dificultades de venta en mercados cada vez más sensibles a la huella de carbono y al coste operativo.
Esta depreciación acelerada impacta directamente en el riesgo de pérdida de valor del colateral. Si el edificio no es sostenible, el banco asume mayores probabilidades de que, en caso de ejecución, el valor de recuperación sea insuficiente.
Por ello, exigir certificados verdes y planes de mejora mejora la calidad media del riesgo y facilita la colocación de estas carteras entre inversores institucionales con mandatos ESG estrictos.
Riesgos regulatorios y de transición
A esta dimensión financiera se suma el llamado riesgo de transición, derivado de cambios normativos en materia de eficiencia energética, emisiones o resiliencia climática. La taxonomía verde de la Unión Europea, los objetivos de descarbonización a 2030 y 2050 y la proliferación de estándares mínimos de rendimiento energético en distintos países están elevando las exigencias regulatorias sobre el parque inmobiliario.
Los activos que no se adaptan a tiempo afrontan un doble problema: pueden incumplir requisitos legales –con el consiguiente impacto en licencias, alquiler o venta– y resultar inaceptables para los financiadores que quieren alinearse con las autoridades supervisoras y los bancos centrales, cada vez más atentos al riesgo climático en sus propias carteras. En este contexto, financiar inmuebles sin una hoja de ruta clara hacia la sostenibilidad supone asumir un riesgo de transición que muchos bancos ya no están dispuestos a aceptar
Riesgos físicos sobre el activo
La tercera dimensión es el riesgo físico. El aumento de la frecuencia e intensidad de fenómenos como inundaciones, olas de calor o episodios de sequía introduce vulnerabilidades adicionales en ciertos activos y localizaciones.
En su encuesta, CBRE documenta ya operaciones que han fracasado por dificultades para asegurar inmuebles frente a riesgos climáticos específicos, lo que afecta directamente a la viabilidad financiera del proyecto.
Al respecto, los certificados verdes más avanzados incorporan análisis de exposición a riesgos físicos y medidas de adaptación (envolventes mejoradas, sistemas de drenaje, soluciones de sombreado, etc.), lo que aporta información clave a los financiadores sobre la capacidad del activo para soportar escenarios climáticos futuros.
Riesgos de mercado y ocupación
El mercado de ocupantes también está cambiando. Grandes corporaciones, cadenas hoteleras y operadores logísticos trabajan ya con políticas ESG que les obligan a alquilar y operar únicamente en edificios que cuenten con determinadas certificaciones, como BREEAM, LEED o sistemas nacionales equivalentes.
Para ellos, un edificio sin estas credenciales no es solo menos eficiente; es un activo incompatible con sus compromisos climáticos y de reporte. Asimismo, los inmuebles no sostenibles registran mayores costes energéticos, lo que se traduce en facturas más elevadas para los inquilinos. Por ello, su comercialización es menos atractiva para los clientes, lo que supone un riesgo mayor a la hora de sacar la máxima rentabilidad al bien inmueble.
Criterios de elegibilidad y marcos de referencia
Teniendo en cuenta las nuevas exigencias de financiación, una de las preguntas que deben hacerse promotores, arquitectos e ingenierías es qué debe cumplir un activo para ser considerado “verde” a ojos de los financiadores.
La respuesta combina elementos regulatorios y certificaciones privadas. El punto de partida es la taxonomía europea, el marco que define qué actividades económicas pueden considerarse sostenibles en función de su contribución a objetivos ambientales como la mitigación y adaptación al cambio climático.
Sobre esta base, las entidades financieras utilizan certificaciones como BREEAM (de origen europeo) o LEED (estadounidense) como pruebas reconocidas de desempeño ambiental en diseño, construcción y operación. A estos sellos se suman marcos de elegibilidad propios de instituciones como el Banco Europeo de Inversiones (BEI) o el Fondo Europeo de Inversiones (FEI), que detallan condiciones específicas para que un proyecto pueda acceder a financiación verde o a programas de apoyo público.
Para los equipos de proyecto, esto implica integrar desde el inicio requisitos de eficiencia energética, selección de materiales, gestión del agua y calidad interior, no como añadidos de última hora, sino como condicionantes de diseño que facilitarán el acceso a capital en mejores condiciones.
Diseñar y financiar pensando en 2050
La cifra del 71% de entidades que no financian inmuebles sin calificación sostenible es un síntoma de un cambio más profundo: la convergencia entre política climática, regulación financiera y práctica profesional en el sector inmobiliario. En la actualidad, para acceder a la financiación inmobiliaria europea en condiciones competitivas habrá que demostrar no solo la calidad técnica y funcional del proyecto, sino su alineamiento con marcos como la taxonomía, BREEAM, LEED o los criterios de sostenibilidad. Los certificados verdes se convierten, así, en una llave de entrada a un mercado de crédito que premia el desempeño ESG y penaliza la inacción.
Preguntas frecuentes sobre financiación inmobiliaria europea y certificados verdes
¿Por qué los bancos se han vuelto tan estrictos con la sostenibilidad de los edificios?
Porque la sostenibilidad se ha integrado en el análisis de riesgo: reduce la probabilidad de depreciación acelerada, problemas regulatorios y dificultad para vender o alquilar el activo en el futuro.
¿Qué riesgos ven los bancos en los edificios que no son sostenibles?
Ven mayor riesgo de pérdida de valor, menor liquidez en la venta, costes operativos más altos, dificultad para encontrar inquilinos y posibles incumplimientos de futuras normas ambientales
¿Qué pruebas piden las entidades para considerar un activo como “verde”?
Suelen pedir certificados energéticos, sellos como BREEAM o LEED, y evidencias de alineamiento con la taxonomía europea u otros marcos de financiación sostenible de grandes instituciones.
¿Cómo afectan los riesgos físicos del clima a la decisión de financiar un edificio?
Si un activo está muy expuesto a inundaciones, olas de calor u otros fenómenos, puede resultar más difícil de asegurar y perder valor, lo que hace que algunos préstamos no lleguen a aprobarse
¿Es más barata la financiación verde que la financiación tradicional?
En muchos casos sí. Los informes señalan descuentos de entre 5 y 20 puntos básicos en el tipo de interés para proyectos que cumplen criterios ESG y se ajustan a marcos como la taxonomía europea.
¿Qué pueden hacer promotores y propietarios para acceder a la mejor financiación inmobiliaria europea?
Integrar criterios ESG desde el diseño, mejorar la eficiencia energética, obtener certificaciones reconocidas y documentar la alineación con la taxonomía y marcos de financiación verde.
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