¿Cuánto IVA hay que pagar por reformar un piso antes de alquilarlo para un uso residencial? Desde el 1 de diciembre de 2026, la respuesta cambia para miles de propietarios. El Real Decreto-ley 29/2026 permite aplicar el tipo reducido del 10% a las obras en viviendas destinadas a residencia habitual, aunque el arrendador sea una persona jurídica.
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ToggleEn concreto, el artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026 modifica el artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley 37/1992 del IVA. Con este cambio, el legislador deja de mirar quién es el propietario del inmueble y empieza a centrarse en para qué se usa la casa. El objetivo de la actualización es incentivar el alquiler en España en un contexto marcado por una crisis habitacional.
De este modo y hasta el 30 de noviembre de 2026, las obras de renovación y reparación solo disfrutaban del 10% si el destinatario era un particular para su propio uso o una comunidad de propietarios. Si el piso se alquilaba, la factura tributaba obligatoriamente al 21%. Esa limitación desaparece a partir del 1 de diciembre de este año.
Requisitos obligatorios para pagar un IVA del 10% en reformas de vivienda
El beneficio fiscal no depende del tipo de arrendador
La actualización implica que el beneficio fiscal no depende de que el arrendador sea persona física, profesional o sociedad mercantil. El factor determinante es que el inmueble se destine a residencia habitual del inquilino. Esa es la condición que cuenta. Por ello y con el objetivo de incentivar el alquiler residencial de larga duración, la reforma excluye las reformas en viviendas destinadas a actividades turísticas o alquileres de corta estancia.
Impacto económico en los costes de puesta a punto y mantenimiento
La rebaja supone 11 puntos porcentuales en la factura, al pasar del tipo general del 21% al tipo reducido del 10%. En una obra con una base imponible de 10.000 euros, el IVA al 21% eleva la factura final a 12.100 euros. Con el nuevo tipo del 10 %, el coste total queda en 11.000 euros. El arrendador ahorra 1.100 euros netos en esa sola intervención.
Este ahorro reduce las barreras económicas para reparar baños, cocinas, carpinterías, electricidad y fontanería antes de poner un piso en el mercado del alquiler. Un inmueble en mejor estado llega antes al mercado y, en muchos casos, se alquila con mayor facilidad.
Las intervenciones que finalicen y se facturen a partir del 1 de diciembre de 2026 podrán acogerse al tipo reducido, aunque el presupuesto se firmara antes
Las tres condiciones que exige la ley para reformar con un IVA reducido del 10%
Para facturar al 10%, la obra debe cumplir tres condiciones técnicas y administrativas a la vez.
- Antigüedad mínima de la vivienda: deben haber transcurrido al menos dos años desde su construcción original o desde la última rehabilitación.
- Tope de materiales del 40%: el coste de los materiales aportados por quien ejecuta la obra no puede superar el 40% de la base imponible. Si se rebasa ese umbral, toda la factura pasa al 21%, sin posibilidad de desgloses artificiales.
- Pago bancario obligatorio: el importe debe abonarse exclusivamente mediante tarjeta bancaria, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. El pago en efectivo queda descartado.
Debido a estas condiciones, las reformas más habituales que pueden acogerse al 10% son las siguientes:
- Renovación de baños: sanitarios, revestimientos y duchas.
- Renovación de cocinas: instalaciones, muebles fijos y fontanería.
- Pintura y reparaciones: paredes, techos y actualización de instalaciones eléctricas.
La aplicación del 10% no depende de la firma del contrato ni del presupuesto, sino de la fecha de devengo o realización de la operación a efectos del IVA. Por tanto, las intervenciones que finalicen y se facturen a partir del 1 de diciembre de 2026 podrán acogerse al tipo reducido, aunque el presupuesto se firmara antes.
Preguntas Frecuentes (FAQ) sobre el IVA en reformas de viviendas
¿Cuándo entra en vigor el IVA del 10% para reformas en viviendas de alquiler?
Entra en vigor el 1 de diciembre de 2026 mediante el Real Decreto-ley 29/2026. Se aplicará a todas las intervenciones que finalicen y se facturen a partir de esa fecha, aunque el presupuesto se firmara antes.
¿Pueden acogerse las empresas y sociedades mercantiles a esta rebaja del IVA?
Sí. La reforma modifica la Ley del IVA para centrarse en el uso residencial habitual del inmueble, extendiendo el beneficio del 10% tanto a propietarios particulares como a profesionales y empresas arrendadoras.
¿Están incluidas las reformas de pisos turísticos o de temporada?
No. Con el objetivo de incentivar el alquiler residencial de larga duración, la norma excluye expresamente las obras en viviendas destinadas a actividades turísticas o alquileres de corta estancia, que siguen al 21%.
¿Qué pasa si el coste de los materiales supera el 40% del presupuesto?
Si los materiales aportados por quien ejecuta la obra superan el 40% de la base imponible, toda la factura tributará automáticamente al 21%, sin que la ley permita realizar desgloses artificiales.
¿Qué formas de pago exige Hacienda para aplicar el IVA reducido?
El abono debe realizarse obligatoriamente mediante tarjeta bancaria, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. Cualquier pago realizado en dinero efectivo excluye el derecho a aplicar el tipo reducido del 10%.
¿Qué antigüedad debe tener la vivienda para reformarla al 10 % de IVA?
La vivienda debe haberse construido o rehabilitado por última vez hace al menos dos años. Cumpliendo este plazo, pueden acogerse reformas habituales como renovación de baños, cocinas, pintura, fontanería y electricidad.
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