El año 2024 terminó con una noticia positiva después de más de una década de retrocesos: por primera vez en diez años, España había superado las 14.000 viviendas protegidas terminadas. Era el dato más alto desde antes de la Gran Recesión y parecía apuntar al inicio de una recuperación. Doce meses después, los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana lo ponen en entredicho. En 2025 solo se completaron 11.104 nuevas VPO, un 22,7% menos que el ejercicio anterior, lo que supone más de 3.000 VPO menos con respecto al año anterior.
Del mismo modo, los datos también muestran que las calificaciones provisionales (el indicador que mide los proyectos que arrancan y que se completarán en los próximos ejercicios) cayeron de 23.967 en 2024 a 15.593 en 2025, un 35% menos.
Estos datos llegan en el momento más inoportuno. A pesar del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 del Gobierno, que contempla una dotación de 7.000 millones de euros de los que 2.800 millones —el 40% del total— están reservados para vivienda asequible, los números de 2025 generan incertidumbre cuando España vive una crisis habitacional.
Un colapso con perspectiva histórica
Para entender la dimensión de lo que ha pasado en España con la vivienda protegida, hace falta alejarse del año concreto y mirar la serie completa. Entre 1991 y 2008, España levantó de media 58.703 VPO al año. En 1997, el mejor ejercicio de la historia, se llegaron a certificar 85.028 viviendas protegidas en un solo año. Esa cifra resulta hoy casi inimaginable.
La Gran Recesión lo cambió todo. De las 68.587 VPO de 2008 se pasó a un hundimiento progresivo que tocó fondo en 2017 con 4.938 unidades, el mínimo histórico de toda la serie. Desde entonces, la recuperación ha sido lenta, desigual y, como demuestra 2025, frágil. Ningún año posterior ha superado las 15.000 viviendas protegidas terminadas.
Madrid cae, Cataluña resiste
El descenso de 2025 no se repartió de forma homogénea por el territorio español. Casi toda la caída nacional tiene una dirección: Madrid. La comunidad que más vivienda protegida venía construyendo en los últimos años pasó de 6.689 calificaciones definitivas en 2024 a 2.048 en 2025, una reducción de 4.641 viviendas en un solo ejercicio. Con ese dato, Madrid cedió el liderazgo que había protagonizado durante años.
Quien tomó ese relevo fue Cataluña. La comunidad catalana cerró 2025 con 3.517 VPO certificadas, 1.624 más que el año anterior, consolidándose como la región con mayor actividad en vivienda protegida del país.
En este punto, hay un matiz normativo que conviene no perder de vista: mientras Madrid permite la descalificación de las VPO —es decir, que pierdan esa condición y pasen al mercado libre pasados unos años—, Cataluña obliga a que el parque protegido mantenga esa condición a perpetuidad. Una diferencia de enfoque con consecuencias directas sobre el tamaño real del parque público a largo plazo.
De este modo, el mapa autonómico de la VPO en 2025 queda así:
- Suben:
- Cataluña (+1.624, hasta 3.517)
- Andalucía (+691, hasta 2.265)
- Aragón (+195, hasta 406)
- Sin cambios:
- Navarra (277 VPO, igual que en 2024)
- Bajan:
- Madrid (-4.641, hasta 2.048)
- País Vasco (-772, hasta 1.184)
- Comunitat Valenciana (-335, hasta 407)
- Castilla y León (-254, hasta 240)
- Baleares (-149, hasta 87)
- Cero absoluto dos años consecutivos: Canarias, Cantabria, Murcia, La Rioja, Ceuta y Melilla
Sin alquiler con opción a compra: el segundo cero en una década
Más allá de cuántas VPO se construyeron en 2025, importa también saber para qué se destinaron. Casi la mitad fueron para propiedad directa, aunque con algo menos de unidades que en 2024. El 37,4% se destinó al alquiler sin opción a compra, un porcentaje que ha crecido respecto al 25,9% de 2024.
Lo que no existió en absoluto fue la modalidad de alquiler con opción a compra: cero viviendas en esa categoría durante todo 2025, una situación que solo había ocurrido antes en 2023. Es la segunda vez que esta cifra llega a cero desde 2014, y su ausencia cierra una de las vías de acceso a la vivienda que más interés genera entre los compradores con menor capacidad de ahorro inicial.
Lo que los datos de 2025 dejan sobre la mesa
El descenso del 22,7% en las calificaciones definitivas de VPO supone un freno a la recuperación iniciada tímidamente entre 2018 y 2024. La caída de las calificaciones provisionales en un 35% agrava ese diagnóstico: el problema no solo es lo que se terminó en 2025, sino lo que no empezará hasta que las condiciones cambien.
España lleva casi veinte años sin recuperar los niveles de construcción de vivienda protegida que tuvo antes de la crisis. A pesar de los anuncios de las administraciones públicas, la serie histórica del Ministerio de Vivienda dice lo que dice: de 85.000 a 11.000 en menos de tres décadas.
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