La vivienda es un problema importante en Europa. Facilitar el acceso a la vivienda, especialmente a los jóvenes, se ha convertido en una prioridad en la mayoría de países del Viejo Continente, donde los salarios medios tienen dificultades para cubrir los crecientes costes del alquiler. Para abordar este desafío, los diferentes países han adoptado diferentes modelos en cuanto a la promoción de la vivienda social en Europa para hacer frente al aumento del precio del alquiler que, a su vez, ha ido en paralelo a un incremento de los precios de venta. En concreto, el precio de la vivienda ha aumentado de media un 48% entre 2015 y 2023, según Eurostat.
Entre los motivos de esta subida, el crecimiento de los costes de producción, las mayores tasas hipotecarias y la construcción de menos viviendas son las principales razones. En el lado del alquiler, cuyo precio aumentó un 18% entre 2010 y 2022, una de las razones de esta subida es la proliferación de contratos de alquiler de corta duración, según los organizadores del congreso Tomorrow Building World Congress, que se celebrará en Barcelona del 4 al 6 de noviembre de 2025.
Para abordar el problema de la accesibilidad a la vivienda, los países europeos han puesto en marcha diversas medidas para garantizar el acceso a una vivienda asequible. Estas estrategias incluyen ayudas a la compra de vivienda, programas de vivienda social y regulación de los precios del alquiler. La Comisión Europea ha puesto en marcha incluso la Iniciativa Europea de Vivienda Asequible en un esfuerzo por abordar el problema de la vivienda.
Construir un parque público de vivienda social en Europa
Al respecto, una de las últimas medidas del Ejecutivo comunitario ha sido el anuncio de que el Comisario de Vivienda, Dan Jørgensen, trabajará en la redacción de un Plan de Vivienda Asequible con el objetivo de abordar los factores estructurales de la crisis habitacional que vive el continente.
Según anunciaron fuentes comunitarias, este plan europeo también contemplará soluciones para reducir los costes de construcción, aumentar la formación de los trabajadores del sector y mejorar la eficiencia energética de las viviendas. Asimismo, se buscará atraer inversión tanto del sector público como privado.
Disparidades entre países
Los datos muestran que el parque de vivienda social en Europa es muy dispar. España, por ejemplo, cuenta con un parque que supone solo un 3,3%, muy por debajo del 30% de los Países Bajos o el 24% de Austria. Además, España invierte cuatro veces menos que la media europea en vivienda social, destinando solo 34 euros por habitante.
Al respecto, los organizadores del Tomorrow Building World Congress señalan que los países europeos con un mayor porcentaje de vivienda social suelen funcionar en régimen de alquiler. Noruega, sin embargo, destaca como excepción, ya que la vivienda social se basa predominantemente en la propiedad y no en el alquiler. En términos generales, el acceso a la vivienda social suele estar sujeto a ciertos requisitos de nivel de ingresos. Sin embargo, en algunos países, los hogares de clase media también pueden beneficiarse de estos programas de vivienda.
Los países con los porcentajes más altos de vivienda pública en Europa son los Países Bajos (30%), Suiza (25%), Austria (24%), Noruega (23%) y Dinamarca (20%). Estos países superan significativamente la media de la UE del 9,3% en cuanto a la provisión de vivienda pública.
La vivienda social en España
España ocupa el puesto 18 en cuanto a vivienda social en Europa, con tan solo el 3,3% de su parque de viviendas dedicado a este sector. Esto se debe a que la vivienda protegida se construyó originalmente para ser vendida a un precio controlado, pero una vez que perdió su estatus de protección, pudo venderse en el mercado libre.
Además, la construcción de vivienda protegida está paralizada desde 2013, lo que ha contribuido significativamente al bajo porcentaje de vivienda social en España. En comparación con otros países europeos con un mayor porcentaje de vivienda social, los precios de la vivienda en España son relativamente más bajos, con una media de poco menos de 3.000 euros por metro cuadrado. Sin embargo, la disparidad salarial es significativa, ya que el salario medio es de tan solo 1.700 euros.
El Gobierno pretende ahora ampliar el parque de viviendas protegidas destinando 2 millones de metros cuadrados de suelo residencial a la Entidad Pública de Vivienda, lo que permitirá la construcción de miles de viviendas en régimen de alquiler asequible. Estas viviendas de nueva construcción seguirán siendo de propiedad pública. Para optar a una vivienda pública, los solicitantes deben cumplir un límite de ingresos específico y no pueden ser propietarios de otra propiedad.
Países Bajos
Con un 30%, los Países Bajos tienen el porcentaje más alto de vivienda social en Europa en Europa. Este logro se debe en gran medida a las iniciativas de los ayuntamientos que han adquirido terrenos para el desarrollo urbano o los han vendido para la construcción de proyectos de vivienda. Durante la década de 1990, el gobierno holandés subcontrató la gestión y el mantenimiento del parque de viviendas residenciales a las asociaciones de vivienda, entidades sociales sin fines de lucro responsables de supervisar y administrar los alquileres de viviendas sociales. Estas asociaciones también apoyan el desarrollo de viviendas en el mercado privado, pero los beneficios generados deben reinvertirse en viviendas sociales. El precio medio de una vivienda supera los 5.000 euros.
Hay más de 280 organizaciones sin fines de lucro que gestionan aproximadamente 2,3 millones de propiedades. Para acceder a estas propiedades, que tienen un precio de alquiler limitado, los solicitantes deben cumplir requisitos específicos, entre ellos ser ciudadano holandés y mantenerse dentro de un umbral máximo de ingresos. El principal desafío es la extensa lista de espera, que puede llegar a ser de hasta 10 años.
Suiza
En Suiza, el 57,8% de la población vive en régimen de alquiler y el 8% del parque inmobiliario total está en manos de cooperativas de vivienda. Suiza cuenta con más de 1.500 cooperativas de vivienda que gestionan más de 160.000 viviendas, lo que representa el 25% del total de propiedades del país.
Este modelo de vivienda se remonta al siglo XIX y en 1919 se creó la Federación Suiza de Cooperativas de Vivienda. La vivienda social desempeña un papel crucial en ciudades como Zúrich, donde el 25% del parque de viviendas está gestionado por cooperativas sin ánimo de lucro, que ofrecen propiedades en alquiler a precios moderados.
El coste de las viviendas cooperativas es, de media, un 20% inferior al del mercado, con precios que pueden llegar a los 12.000 €. Los residentes de estas unidades de vivienda cooperativas se convierten en accionistas de la cooperativa, adquiriendo una participación en la propiedad a través de acciones en lugar de pagar un depósito de alquiler tradicional.
Como copropietarios, los residentes participan activamente en la gestión y la toma de decisiones de la cooperativa. Estas cooperativas de vivienda cuentan con espacios comunes, como lavanderías compartidas, salas de reuniones y áreas para eventos.
Austria
En Austria, el 24% del parque de viviendas está designado como vivienda social, y Viena destaca como un ejemplo destacado, ya que el 50% de todas las viviendas están gestionadas por el ayuntamiento. Desde la década de 1920, Viena comenzó a desarrollar proyectos de vivienda social, financiados a través de los ingresos fiscales recaudados por diversos bienes y viviendas privadas. La vivienda social de Viena ha crecido de 64.000 a 220.000 viviendas gestionadas por la ciudad, con 200.000 pisos cooperativos adicionales, lo que garantiza el acceso a una vivienda asequible. En Austria, los precios de la vivienda rondan los 6.000 euros por metro cuadrado.
Aproximadamente la mitad de la población de Viena, alrededor de un millón de personas, reside en viviendas sociales o subvencionadas. Para calificar una vivienda social en Viena, los solicitantes deben ser ciudadanos europeos, haber vivido en la ciudad durante al menos dos años y no superar un umbral de ingresos establecido, lo que garantiza que sea accesible para una amplia gama de clases sociales.
Viena destina anualmente más de 400 millones de euros de su presupuesto a la vivienda social. Antes, los contratos de alquiler eran indefinidos, pero en 1994 se introdujo una reforma de la ley de alquileres que introdujo contratos de duración determinada de 3, 5 o 10 años.
Noruega
Noruega destaca entre los países nórdicos, con alrededor del 80% de la población en propiedad de una vivienda. Sin embargo, el mercado opera en gran medida a través de cooperativas de vivienda, que desempeñan un papel clave para facilitar el acceso a la propiedad de la vivienda.
La Federación de Cooperativas de Vivienda de Noruega (NBBL) representa a 41 asociaciones cooperativas, que gestionan colectivamente el 23% del parque de viviendas del país. Este movimiento cooperativo surgió después de la Segunda Guerra Mundial como una iniciativa vital para reconstruir el parque de viviendas del país. Cualquiera puede convertirse en miembro de una asociación de vivienda y la membresía es transferible de padres a hijos.
Los noruegos pueden comprar las casas en las que viven, pero no está permitido comprar propiedades adicionales para fines de alquiler. La compra de viviendas en Noruega se realiza a través de un proceso de subasta directa y los miembros de las asociaciones de vivienda tienen una ventaja única: pueden igualar la oferta más alta y asegurarse la propiedad para sí mismos.
Los miembros de las cooperativas de vivienda también se benefician de un fondo de garantía, que cubre los pagos de la hipoteca en caso de que el propietario no pueda cumplir con sus obligaciones financieras. En Noruega, los precios de la vivienda rondan los 5.000 € por metro cuadrado.
Oslo ofrece viviendas municipales para personas que no pueden acceder a otro tipo de vivienda debido a sus bajos ingresos o a la falta de asistencia pública. Los solicitantes deben cumplir unos requisitos de ingresos específicos y estas unidades de vivienda municipales sirven como solución temporal, con períodos de alquiler que suelen oscilar entre 3 y 5 años.
Dinamarca
Dinamarca cuenta con más de medio millón de viviendas públicas, lo que representa el 20% del parque de viviendas total del país. La mayoría de las viviendas públicas en Dinamarca se construyeron entre 1950 y 1980, con una concentración significativa en la región de Copenhague. En esta ciudad, más del 22% de la población vive en viviendas públicas, mientras que en las otras cuatro regiones del país, el porcentaje se reduce al 15%.
La vivienda pública en Dinamarca funciona bajo un sistema de alquiler, que requiere un depósito equivalente al 2% del precio de compra de la propiedad. El precio medio de la vivienda en Dinamarca es de 4.344 € por metro cuadrado. Este depósito se devuelve cuando el inquilino se muda a otra propiedad. Los precios del alquiler se ajustan anualmente.
En Dinamarca no existen restricciones de ingresos para acceder a la vivienda pública, pero la mayoría de los residentes suelen tener ingresos inferiores a la media. Según un estudio de la Comisión de Vivienda del Parlamento danés, el 60% de los inquilinos de vivienda pública pagan menos de 5.000 coronas (669 euros) al mes, mientras que el resto paga más de esa cantidad. También se estima que alrededor de la mitad de los residentes en pisos de vivienda pública reciben ayudas gubernamentales para ayudar a cubrir el alquiler.
Rumanía, Estonia y Croacia
Rumanía (1,5%), Estonia (1,7%), Croacia (1,8%) y Portugal (2%) tienen un porcentaje de vivienda social inferior al de España (2,5%). Según Eurostat, Rumanía es el país con mayor tasa de propietarios de vivienda de Europa, con un 93% de la población en propiedad, y también el que tiene el porcentaje más bajo de vivienda protegida.
Aunque los precios de la vivienda en Rumanía han aumentado menos que en otros países, siguen rondando los 1.800 euros de media por metro cuadrado. Sin embargo, el acceso a la vivienda sigue siendo un reto, ya que el salario medio apenas llega a los 900 euros.
Portugal
El parque de vivienda social de Portugal se sitúa actualmente en el 2%, pero el Gobierno portugués ha introducido nuevas medidas destinadas a aumentar este porcentaje. Por ejemplo, se permitirá la construcción en suelo rústico, siempre que el 70% de la superficie urbanizada se destine a vivienda social. Sin embargo, los precios de la propiedad en Portugal están entre los más altos de Europa, superando los 3.000 euros por metro cuadrado. También es el país europeo con los precios de la vivienda que más crece, mientras que el salario medio apenas supera los 1.000 euros.
Las medidas de fomento de la vivienda social en Europa se centran principalmente en soluciones basadas en el alquiler y en ayudas públicas para cubrir el pago del alquiler.
Las medidas de fomento de la vivienda social en los principales países europeos se centran en políticas de alquiler y ayudas públicas para cubrir el pago del alquiler. Sin embargo, es necesario aumentar la construcción de viviendas para satisfacer las necesidades de la población. El próximo Congreso Mundial Tomorrow.Building abordará los nuevos métodos de construcción desarrollados en ciudades inteligentes para hacer la vivienda más asequible.
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