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El Banco de España estima un déficit de 600.000 viviendas hasta 2025

En cuanto a la oferta de alquiler, cree necesario incorporar 1,5 millones de nuevas viviendas al alquiler social para converger con la media de la UE-27

fachada de viviendas
El Banco de España calcula que faltan 600.000 viviendas y cifra en 400.000 las vacías en grandes ciudades

Un déficit de 600.000 viviendas hasta 2025. Esta es la estimación que el Banco de España hace sobre el número de casas que España necesitará para superar la carencia de inmuebles. Para llegar a esta cifra, el “Informe anual de 2023″ de la entidad ha tomado como referencia la diferencia entre la creación neta de hogares y las nuevas viviendas finalizadas.

En concreto, el diferencial acumulado entre 2022 y 2023 entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva alcanza unas 375.000 unidades. Además, en 2024 y 2025, las proyecciones de creación neta de hogares, junto con el volumen de viviendas actualmente iniciadas que se terminarán en este período, implicarían un déficit adicional superior a las 225.000 viviendas.

Por comunidades autónomas, la falta de vivienda nueva es particularmente intensa en aquellas autonomías donde se concentra el crecimiento poblacional y la actividad turístico.

“La vivienda nueva podría satisfacer cerca de un 40% de la demanda potencial de los nuevos hogares en el período 2022-2025 en el conjunto de España. Esta cuantía se reduciría a menos de un 20% en las Islas Canarias y a un rango de entre el 25% y el 30% en Cataluña, la Comunitat Valenciana o la Región de Murcia“, recoge el estudio del Banco de España. 

Motivos de la falta de obra nueva

En cuanto a los motivos que explican este déficit de oferta de vivienda nueva, el Banco de España habla tanto de la escasez de suelo disponible para la edificación como del coste y la disponibilidad de factores de producción.

Con respecto al primer punto, el informe de la institución revela que los precios del suelo, tanto de compra como de alquiler, han crecido más en aquellos municipios con menor disponibilidad de suelo finalista. Una situación que puede deberse  a factores físicos, como la falta de suelo urbanizable, o a decisiones de las administraciones públicas. Otra de las razones que podría explicar esta falta de oferta de pisos es la lentitud en la tramitación de las gestiones administrativas y la falta de certidumbre jurídica, que “desalientan la inversión en la adquisición y desarrollo de nuevo suelo urbano”.

Sobre el segundo punto, los costes de construcción, el Banco de España señala que el aumento de los mismos ha limitado la oferta de vivienda nueva en los últimos años. A lo que se ha sumado la falta de mano de obra, ya que “un 55% de las empresas del sector de la construcción declaraban a finales de 2023 que la escasez de mano de obra impactaba negativamente en su actividad”. El envejecimiento de los trabajadores y el déficit de formación profesional son otros de los motivos que lastran la productividad del sector.


El coste laboral total por trabajador ha aumentado un 11,2% entre 2019 y 2023, mientras que el precio de los materiales se ha incrementado cerca de un 30% en el mismo período


El stock de viviendas sin vender

El elevado stock de viviendas nuevas sin vender que quedó tras el estallido de la burbuja inmobiliaria también ha sido un factor que ha lastrado la oferta de obra nueva en España durante años. A pesar de que la demanda ha repuntado en los últimos años, este stock no ha disminuido, lo que sugiere que estas viviendas podrían no estar adaptadas a las preferencias actuales de los hogares.

En 2009, el stock de viviendas nuevas sin vender alcanzó las 650.000 unidades. Desde entonces, esta cifra ha ido reduciéndose progresivamente hasta estabilizarse en torno a las 450.000 viviendas en 2018, una cifra que representa el 2,3% del parque de viviendas principales en 2023.

Desde entonces, ese stock no se ha reducido a pesar del repunte de la demanda. Este hecho podría indicar la falta de adecuación de estas viviendas a las preferencias actuales de los hogares.

Rehabilitación de la vivienda en España

Según el Banco de España, la rehabilitación de viviendas tiene una aportación relativamente modesta al incremento de la oferta de vivienda. Así, los visados de rehabilitación de viviendas se situaron en torno a los 25.000 en 2023, cifra ligeramente inferior al promedio de la última década y por debajo de las ratios de rehabilitación que se observan en las grandes economías europeas.

En este sentido, el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) español pretende impulsar la rehabilitación de viviendas con el objetivo de incrementar la oferta de vivienda residencial.

En concreto, se plantea rehabilitar más de 500.000 viviendas durante el período de aplicación del PRTR y alcanzar las 300.000 viviendas anuales rehabilitadas en 2030. No obstante, la dinamización prevista de esta actividad podría verse dificultada por la escasez de mano de obra cualificada y la localización de parte de las viviendas vacías con necesidad de rehabilitación en zonas con una menor demanda. 

En cuanto al papel de las viviendas vacías a la hora de utilizarlas para incrementar la oferta, el Banco de España cree que su capacidad sería relativamente limitada, ya que buena parte de las mismas se concentran en las zonas con menor dinamismo demográfico. En concreto, los municipios con menos de 10.000 habitantes, donde reside cerca del 20% de la población, se localizan el 45% de las viviendas vacías. Al mismo tiempo, en las ciudades con más de 250.000 habitantes, las viviendas vacías representan el 7,5% de su parque total de viviendas —y el 10,5% del stock nacional de viviendas vacías—, lo que equivaldría a unas 400.000 unidades.

Aunque contempla que la movilización de estas viviendas podría contribuir a aumentar la oferta, entre ellas existe una proporción importante que se encuentran en mal estado, con pobre accesibilidad o con muy baja eficiencia energética, por lo que su movilización exigiría, con carácter previo, una rehabilitación. 

Precios de la vivienda nueva y usada en España

El crecimiento de los precios presenta una dinámica muy heterogénea entre las viviendas nuevas y las de segunda mano. En el segmento de la vivienda nueva, los precios se incrementan a mayor ritmo, con un crecimiento interanual en el cuarto trimestre de 2023 del 7,5%, frente al 3,6% del de la vivienda usada. Como resultado de estas dinámicas heterogéneas, los precios medios de la vivienda nueva se situaban a finales de 2023, en términos reales, un 6% por debajo de los niveles máximos de 2007.

Por su parte, los precios reales medios de la vivienda de segunda mano eran alrededor de un 37% inferiores al máximo alcanzado en aquel ejercicio. 

El mercado del alquiler en España

El informe del Banco de España señala que el mercado del alquiler muestra una notable expansión y alcanza unos 3,6 millones de viviendas principales en 20237 , en las que residen el 18,7% de los hogares, según el INE, lo que supone un aumento de 1,3 millones de viviendas adicionales en el parque de vivienda en alquiler respecto a 2007 y un crecimiento acumulado del tamaño de este mercado superior al 50%.

El auge del régimen de tenencia en alquiler se explica por su crecimiento entre el colectivo de hogares más jóvenes y por su predominio entre la población de origen extranjero, colectivos donde se concentran los hogares con menor nivel de renta. Esta evolución ha contribuido a la progresiva convergencia de España hacia las cifras del promedio de la UE27, si bien la proporción de tenencia en propiedad en 2022 seguía siendo superior en España (75%, frente al 65%). 

Sin embargo, este incremento en el mercado del alquiler ha estado protagonizado por la oferta de inmuebles de particulares y pequeños propietarios, siendo reducido del alquiler social.

Este aumento en la oferta de vivienda en alquiler ha sido contrarrestado por la una mayor demanda, lo que se ha traducido también en el incremento de los precios del alquiler desde 2015. “Estos aumentos han estado fundamentalmente asociados a los precios de las nuevas viviendas que han entrado en el mercado y a las renovaciones de los contratos del alquiler”, recoge el estudio. 

Por ello, el Banco de España estima necesaria fomentar el parque público del alquiler social. En concreto estima que, para converger a los niveles del parque público de alquiler del promedio de la UE-27, sería necesario incorporar 1,5 millones de nuevas viviendas al alquiler social en España. “Para llegar a dicho objetivo en 10 años, a través de vivienda nueva, sería necesario incrementar en más de un 150% la producción anual media de viviendas en España de los últimos años”, subraya.

Soluciones al mercado inmobiliario

“En la medida en que los actuales problemas de acceso a la vivienda son el resultado de desequilibrios acumulados a lo largo de muchos años, su resolución debe ser planteada como la combinación de múltiples políticas en distintos ámbitos y de naturaleza estructural”, reza el informe de 2023 del Banco de España.

Como medidas a adoptar, el estudio considera “deseable” adoptar las siguientes medidas:

  • Contemplar un horizonte temporal amplio en términos de diseño, implementación y evaluación de las políticas públicas. 
  • Involucrar a las distintas Administraciones Públicas con responsabilidades en materia de vivienda, de forma coordinada y en colaboración con la iniciativa privada.
  • Poner el foco especial en el estímulo de la oferta de vivienda, especialmente en el caso del mercado de alquiler y el alquiler social, priorizando la asignación de los recursos disponibles entre los colectivos más vulnerables.
  • Prestar atención a otros ámbitos que afectan al mercado de la vivienda, como los relativos al funcionamiento del mercado de trabajo, al dinamismo de la productividad de la economía y a las políticas tributarias y de transporte.

Otras medidas por las que apuesta son:

  • Fomentar la colaboración público-privada para la promoción del alquiler 
  • Promover la profesionalización del mercado del alquiler 
  • Reforzar la seguridad jurídica y la certidumbre regulatoria 
  • Mejorar la gestión de los procesos administrativos relacionados con las políticas de suelo y urbanismo 
  • Impulsar la rehabilitación y cesión de viviendas 
  • Revisar la tributación de la vivienda
  • Impulsar las políticas estructurales
  • Considerar y condicionar la aplicación de medidas restrictivas sobre las viviendas para uso no residencial a una evaluación global que tenga en cuenta tanto sus posibles efectos sobre la accesibilidad a la vivienda residencial como sobre la actividad económica. 
  • Mejorar el transporte público en las áreas metropolitanas

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